Hans Nielsen Hauges gate 39 E

Leiligheten ligger i byggets 2. etasje og inneholder:

Entré, stue med utgang til balkong, kjøkken, 3 soverom hvorav det ene med utgang til balkong, baderom og bod/garderoberom.

I tillegg disponerer leiligheten en garasjeplass med mulighet for elbil-lader i felles garasjeanlegg i kjelleren, samt en bod på 8m². Heis i bygget.

For beskrivelse av standard, se bildebeskrivelser.

Følgende tilbehør medfølger ikke i handelen:

• kjøleskap og fryser
• taklampene
• veggmonterte hyller
• vaskemaskin
• tørketrommel
• kommoder

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med &Partners-skilt ved fellesvisning.

Leiligheten disponerer en parkeringsplass merket nr. 10 i felles garasjeanlegg med mulighet for elbil-lader. Enkelte seksjonseiere har garasjeplass i Torhovdalen Parkeringssameie. Det forutsettes at plassen følger ved salg, Tinglyses med ideell 1/204 av gnr. 79, bnr. 104, snr. 158 i Oslo kommune. Det påløper administrasjonskostnader til forretningsfører ved eierskifte av garasjeplass etter gjeldende priser.

Ellers gateparkering etter gjeldende bestemmelser. Området er en del av ordningen "beboerparkering". Dvs. at man med beboerkort kan parkere hele uken, også utover det som er maksimal parkeringstid, mot et gebyr. Gebyrets størrelse beror på type kjøretøy, se priser og mer info på www.bymiljoetaten.oslo.kommune.no/trafikk_og_samferdsel/parkering/beboerparkering/

Totalt bruksareal: 94,0 m²

• BRA-i: 86,0 m²
• BRA-e: 8,0 m²
• TBA: 12,0 m²

Kommentar til arealmålingen

Takhøyden i leiligheten er målt på tilfeldig sted til 2,19 m på baderommet, 2,25 m i entrén og 2,56 m i øvrige rom.

Ifølge selger inneholder sameiet fellesarealer som kan benyttes av sameierne. Det opplyses om felles delte arealer som: utearealer, lekeplass m.m.

Leiligheten disponerer en parkeringsplass merket nr 10 i felles garasjeanlegg med mulighet for EL-bil lader med adkomst via fellesarealer.

Leiligheten disponerer også en innvendig bod med gittervegger som er markert F103 som er oppmålt til 8 m² (BRA-E) med adkomst via fellesarealer.

Balkongene i Leiligheten oppmålt til 10 m² og 2 m² som tilsammen utgjør 12 m² (TBA).

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Torshovdalen Ii Sameie er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 913 438 183, og består av 57 boligseksjoner og 1 næringsseksjon (barnehage). Forretningsførselen er utført av Obos Eiendomsforvaltning AS.

Hjemmeside: vibbo.no/torshovdalen-ii/om

For høyblokken, 39 A, er det i 2025 inngått nødvendige avtaler med prosjektledelse og malerfirma for maling av fasaden. Fasaden blir malt første halvår 2026 med planlagt oppstart av stilasarbeider i løpet av uke 21 (18.-22. mars). De inngåtte avtaler omfattende stilas, maling og prosjektledelse er i utgangspunktet på kr 715.000 samlet. De samlede utgifter kan bli noe større dersom det skulle vise seg å bli behov for ekstraarbeider, f.eks. utskifting dårlig kledning. Kostnadene dekkes av sameiets oppsparte kapital. Videre har styret sørget for at de utvendige trepanelene ved inngangspartiene er oljet. Fasadene i lavblokken, 39 B-E, ble malt sommeren 2023.

Belysning i bodarealene er i 2025 byttet ut til led. De utvendige lyspullertene er også byttet ut til led.

Gulvvarmeanlegget fungerer etter de rutinemessige servicearbeidene på den felles del av anlegget fortsatt tilfredsstillende. Det sentrale SD anlegget (datastyringsanlegget) er oppgradert rundt årskiftet 2025/26. Vi håper det vil bidra til økt overvåking og kontroll av varme- og ventilasjonsanlegg.

Torshovdalen 1 har avsluttet den tidligere felles vaktmesteravtale med Rene Bygårder AS. Vi har derfor inngått egen vaktmesteravtale med Novak AS som også Torshovdalen 1 benytter. Vi har i tillegg avtale med dem om årlig gjødsling av våre sedumtak (beplantede tak) med kontroll av sluk + 2 ganger pr sesong hekktrimming, beskjæring og luking av bed og busker. Videre plenklipping 3 ganger i sesongen. Sameiet betaler også til T1 andel av utgifter for stell av fellesområ der vi har adgang til.

Det ble gjennomført rens av ventilasjonsanlegget i mars 2026.

Hans Nielsen Hauges gate 43 - ny innstikksreol med takoverbygg for Maxbo

Saksnummer 2026/02655 - Byggesak

Mottatt sak 09.03.2026

Status Avslag 28.05.2026

Hans Nielsen Hauges gate 52 med flere - forhåndskonferanse - oppgradering av Grefsen stasjon

Saksnummer 2026/10904 - Byggesak

Mottatt sak 27.09.2026

Status Under behandling

Grefsen stasjon - oppføring av boligblokk - Felt A6 Hus 19

Saksnummer 2025/09412 - Byggesak

Mottatt sak 13.09.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 201617040

Status Under behandling

Hans Nordahls gate 32 og 34 - oppføring av hus 21 og garasjeanlegg P7 - Grefsen stasjonsby felt A6 - Tidligere adresse Hans Nordahls gate 48

Saksnummer 2025/09438 - Byggesak

Mottatt sak 13.09.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 201606452

Status Under behandling

Hans Nielsen Hauges gate 29 C - bruksendring, ombygging og etablering av parkeringsplasser

Saksnummer 2025/08430 - Byggesak

Mottatt sak 12.09.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 202453951

Status Under behandling

Sinsenterrassen - Muselunden - dispensasjon utenom byggesak - Oppgradering av trikkespor

Saksnummer 2026/09882 - Byggesak

Mottatt sak 03.09.2026

Status Under behandling

Detaljregulering , Sykkelanlegg langs RV. 4 fra Årvoll skole til Sinsen

Saksnummer 2025/06789 - Plansak

Mottatt sak 11.09.2025

Kobling Denne saken er en fortsettelse av sak 201904064

Status Under behandling

Eiendommen overdras med de rettigheter og forpliktelser som følger av grunnboken og eventuelle offentlige bestemmelser. Eventuelle tinglyste servitutter, erklæringer og rettigheter som fremgår av grunnboken, og som etter sin art skal følge eiendommen, overtas av kjøper. Pengeheftelser som er etablert som sikkerhet for selgers lån eller øvrige forpliktelser, vil bli innfridd og slettet for selgers regning i forbindelse med oppgjøret. Slike pengeheftelser skal ikke overtas av kjøper.

Eiendommen overdras således fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle heftelser som uttrykkelig er opplyst å skulle følge eiendommen.

Det er tinglyst heftelser på eiendommen. Kjøper overtar kun de servitutter, erklæringer og rettigheter som fremgår av grunnboken, og som etter sin art eller etter uttrykkelig avtale skal følge eiendommen.

Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. eierseksjonsloven § 31 har sameiet legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.

Følgende tinglyste heftelser (dokument) vil følge med eierseksjonen:

• Erklæring/avtale, tinglyst den 20.04.2011, dagboknummer 311556. Bestemmelse vedr. plikt for d.e. til å bekoste opparbeidelse av permanent avkjørsel m.v. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen.
• Erklæring/avtale, tinglyst den 21.12.2012, dagboknummer 1090593. Rettighetshaver: Gnr. 79, bnr. 5 og 86 i Oslo kommune. Bestemmelse om fellesareal. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen.
• Bestemmelse om vann/kloakkledning, tinglyst den 21.12.2012, dagboknummer 1090593. Bestemmelse om felles stikkledninger. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen.
• Erklæring/avtale, tinglyst den 19.03.2014, dagboknummer 227315. Rettighetshaver: Gnr. 79, bnr. 104, snr. 1- 158 i Oslo kommune. Bestemmelse om å betale konstnader til drift og vedlikehold av bruksretten.
• Bestemmelse om veg, tinglyst den 19.03.2014, dagboknummer 227315. Rettighetshaver: Gnr. 79, bnr. 104, snr. 1-158 i Oslo kommune. Bruksrett til kjørbar atkomstvei og avfallsanlegg. Bestemmelse om gjensidig plikt til å betale konstnadene til drift, vedlikehold og oppgradering av atkomstveien.
• Seksjonering, tinglyst den 11.12.2013, dagboknummer 1077036. Opprettet seksjoner: Snr: 11. Formål: Bolig. Sameiebrøk: 85/4809.

For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenheten vises det til avgivereiendommen. Slike dokumenter er normalt ikke innhentet i forbindelse med salget.

Leilighetsbygg oppført i 2014. Bygget er oppført med parkeringskjeller. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader på balkongen er kledd med stående trekledning og stedvis felter med fasadeplater. Etasjeskillere av betong. Flatt tak. Yttertak er ikke besiktiget, men trolig belagt med asfaltpapp. Entrédør med dørkikkert. Vinduer med karmer av tre. Balkongdør med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig gjennom et mekanisk balansert ventilasjonssystem.

Felles eiertomt for sameiet på ca. 3 032m². Felles tomt opparbeidet med blant annet asfalterte internveier, lekeplass, blomsterkasser, sittegrupper, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Oppvarming med vannbåren gulvvarme tilknyttet fjernvarme. Á-konto fjernvarme (oppvarming og varmtvann),

Energikarakter: C - Grønn

Selger har hatt et årlig strømforbruk på ca. 2 200 kWH. Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.

Denne boligen har valgt Norgespris på strøm. Dette er en statlig ordning som skal gi forutsigbar strømpris gjennom året. Nettleie, avgifter og eventuelle påslag kommer i tillegg. Avtalen har årlig binding og utløper for denne boligen 31.12.26. Prisen settes for hvert kalenderår i statsbudsjettprosessen.

Strømstøtteordning gjelder ikke ved Norgespris.

Det ble utstedt ferdigattest fro oppføring av boligblokk i 2014. Dokumentet ligger vedlagt i salgsoppgaven sammen med godkjent byggetegning.

Adkomst til sameiets eiendom fra offentlig vei. Sameiets bygningsmasse er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett. Sameiet har selv ansvar for private stikkledninger.

I tilstandsrapport er følgende elementer gitt TG 2 (vesentlig avvik):

• Kjøkken: Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet. Konsekvens er risiko for følgeskader ved eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner. Foreslått tiltak er etablering av automatisk lekkasjestopper.
• Tekniske anlegg: Fordelerskap og fordelerstammer: Fordelerskap i entrén har ikke avrenning til rom med sluk, eller tilsvarende sikring mot fuktskader. Konsekvens kan være at eventuelle lekkasjer fra fordelerskapet ikke synliggjøres, og kan medføre risiko for fuktskader i tilliggende bygningsdeler. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
• Andre rom: Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov. Synlige deler av gulvets overflatemateriale på kjøkkenet bærer preg av stedvis misfarging, trolig som følge av fuktbelastning/vannsøl. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Fornying av overflater, lokal utbedring eller tiltak som utskiftning kan iverksettes ved behov.
• Andre rom: Innerdører: Dørvrider/lås på baderommet er løs. Konsekvens er at dette kan påvirke brukerfunksjonen. Reparasjon eller utskifting av dørvrider kan iverksettes ved behov. Innerdøren på badet har stedvis svelleskader i bunn av døren. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Lokal utbedring eller lignende tiltak kan iverksettes ved behov.
• Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på balkongdør: Ved funksjonstesting ble det registrert at dørbladet får kontakt med dørterskelen. Konsekvens er at døren går tregt ved åpning og lukking. Foreslått tiltak er lokal reparasjon som for eksempel justering av dør/karm. Det registreres følgende avvik på entrédør: Døren tetter ikke tilstrekkelig mot tettelistene på karmen. Konsekvens er at døren ikke opprettholder tilstrekkelig tetthet mot støy, varm og eventuell gass/røyklekajser. Døren er også en viktig del av brannskille i leiligheten. Tiltak vil være lokale utbedringer slik at døren tetter tilstrekkelig.
• Balkonger: Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Tretremlene viser tegn til slitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

I tilstandsrapport er følgende elementer gitt TG IU (ikke undersøkt):

• Baderom: Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse, noe som gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuellt kontrolleres. Det gjøres oppmerksom på at er ikke krav om synlige skruer eller synlig overgang mellom klemring/tettesjikt.
• Baderom: Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Med bakgrunn i at våtrommet er bygget som en prefabrikkert baderomskabin er det ikke utført hulltaking/fuktmåling i lukkede konstruksjoner. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
• Tekniske anlegg: Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
• Tekniske anlegg: Mekaniske ventilasjonsanlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten. Funksjonen er vurdert indirekte under andre sjekkpunkter i rapporten.

Eiendommen er regulert til bolig/forretning/kontor etter bestemmelsene i S-4491 fra 2010. Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser, alternativ 1, for Hans Nielsen Hauges gate 37-39, Sinsen Torg.

Eiendommen omfattes av kommuneplan for Oslo kommune 2015-2030, hvor eiendommen er avsatt/utnyttet til nåværende/fremtidig bebyggelse og anlegg. Det gjøres oppmerksom på at deler av eiendommen ligger i gul og rød hensynsone for støy fra vei og bane.

Eiendommen omfattes også av kommunedelplan for torg og møteplasser (KDP-17) fra 2009, hvor eiendommen er avsatt/utnyttet til områder for etablering av torg/møteplass ved byutvikling.

Reguleringskart ligger vedlagt i salgsoppgaven, ta kontakt med megler for å få oversendt reguleringsbestemmelsene. For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt iht. eierseksjonsloven §24. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Boligen kan fritt leies ut utover dette.

Dyreeiere må vise hensyn til naboer og utvise ansvar for sitt dyrehold. Det er tillatt med husdyr såfremt ditt husdyr ikke er til dokumenterbar ulempe for andre naboer. Ulemper kan være støy (bjeffing fra hund), lukt (katter som gjør fra seg) og sjenanse som følge av at dyret tar seg inn i naboens bolig. Sistnevnte kan i verste fall medføre alvorlig allergisk reaksjon dersom eier av boligen er allergisk.

Hund og katt kan ikke gå fritt, og det oppfordres til at man lufter sine husdyr utenfor sameiets felles grøntområde. Ekskrementer skal fjernes med pose umiddelbart og kastes som restsøppel (ikke i søppelbøtte på lekeplasser). Mating av fugler på terrasser og fellesområder frarådes.

Det er ingen konsensjon eller odel knyttet til denne eiendommen.

Prisantydning kr 9 990 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

249 750,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

_______________________________________________________

10 250 790,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Sameiet har per salgsoppgavedato ingen registrerte lån.

Det er ikke vedtektsbestemt forkjøpsrett.

Det praktiseres ikke styregodkjennelse.

Kr. 5 471,16,- per måned.

Felleskostnader inkluderer:
Á-konto fjernvarme (oppvarming og varmtvann), internett, trappevask, vaktmestertjenester, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold, forretningsførsel, styrehonorar og kommunale avgifter.

Herav:
Kr. 4 008,16,- Felleskostnader
Kr. 1 211,- Energi
Kr. 252,- Bredbånd

I tillegg til overnevnte felleskostnader kommer felleskostnader for garasjeplassen som p.t. utgjør kr. 280,- per måned.

Det gjøres oppmerksom på at felleskostnadene varierer over tid, og justeres normalt etter sameiets faktiske kostnader. Felleskostnadene ble sist gang justert den 01.03.2026.

Andel fellesgjeld er kr. 0,- pr. 15.09.2026.

Selskapets totale gjeld er kr. 0,- pr. 15.09.2026.

Andel fellesformue utgjør kr. 36 157,- pr. 31.12.2025.

Kommunale avgifter er inkludert i andel fellesutgifter.

Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt for skatteåret 2026. Eiendomsskatten utgjør 1,7 promille av beregningsgrunnlaget og bunnfradraget er på inntil 4,9 millioner kroner, noe som betyr at de fleste boliger med en verdi under ca. 7,25 millioner kroner trolig slipper skatt. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside: www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/

Eiendomsskatten faktureres direkte til eier av leiligheten og utgjør kr. 1 514,- for 2026.

Utover det som er nevnt under punktene "Felleskostnader" og "Eiendomsskatt", påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Primær formuesverdi kr. 2 068 148,00.

Sekundær formuesverdi kr. 8 272 591,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.