Høgdaveien 5 E

Velkommen til Høgdaveien 5E - Et attraktivt rekkehus som strekker seg over tre plan, med flotte og romslige uteplasser! Rekkehuset har en gjennomgående planløsning og store vindusflater som sørger for en lys og luftig atmosfære. Planløsningen byr på flere sosiale soner og gode bruksmuligheter, noe som gjør boligen godt tilpasset både familieliv og hyggelige sammenkomster.

Her bor du i rolige og barnevennlige omgivelser, med grønne friarealer i nærheten og samtidig enkel tilgang til bylivet i Oslo sentrum!

• Rekkehus over tre plan.
• Gjennomgående planløsning med plass til flere sosiale soner.
• Romslige utearealer med gode solforhold.
• Kjøkken fra Kvik fra 2016.
• Garasje på 13 kvm.
• Sikringsskap byttet i 2023.
• Fire boder, tre innvendige og én utvendig.
• Barnevennlig område med lekeplass i umiddelbar nærhet.
• Gangavstand til kollektivtransport og ulike servicetilbud.
• Ingen dokumentavgift.

Rekkehuset strekker seg over tre plan og inneholder følgende:

• Første etasje: Entré, kjøkken og stue med utgang til uteplass på 40 kvm.
• Andre etasje: Gang, to soverom, bad og innvendig bod. Fra det ene soverommet er det utgang til en altan på 12 kvm.
• Underetasje: Gang, rom benyttet som kjellerstue, to rom benyttet som soverom, bad/vaskerom, og to innvendige boder.

I tillegg disponerer boligen en parkeringsplass på 13 kvm i felles garasjerekke, samt en utebod på 4 kvm.

Stue | Uteplass

Stuen fremstår romslig og innbydende og er boligens naturlige samlingspunkt. Det er gode møblerningsmuligheter med plass til både sofagruppe, spisebord og TV med tilhørende møblement. Veggene er malt i delikate fargevalg og ble overflatebehandlet i 2020. De store vindusflatene gir godt med naturlig lysinnslipp, og sammen med den gjennomgående planløsningen skapes det en luftig atmosfære. Boligens størrelse legger til rette for romslige og sosiale soner, så her er det god plass til å samle både familie og venner!

På sommerstid forlenges stuen med en solrik og romslig uteplass! Her er det god plass til flere sittegrupper, grill og beplantning. Videre er det montert elektrisk markise som sørger for solavskjerming ved behov. I hagen er det også etablert en praktisk redskapsbod på 4 kvadratmeter som byr på ekstra oppbevaringsplass. Her ligger alt til rette for å nyte varme sommerdager utendørs!

Kjøkken

Lekkert kjøkken fra 2016, levert av kvalitetsprodusenten Kvik. Kjøkkenet ligger i en sosial og åpen løsning med stuen, noe som skaper en naturlig flyt mellom sonene og gjør det enkelt å være sosial med familie og gjester under matlagingen. Innredningen har glatte fronter, samt en benkeplate av steinkompositt. Det er lagt fliser på veggen over platetoppen og vasken, som både gir et stilrent uttrykk og gjør overflatene enkle å rengjøre. Videre er kjøkkenet utstyrt med integrerte hvitevarer som stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin, samt frittstående kjøleskap og fryser. Hvitevarene på kjøkkenet medfølger handelen.

Soverom

I boligens 2. etasje finner du to romslige soverom med gode møbleringsmuligheter. Begge rommene er malt i behagelige fargetoner og har plass til seng, nattbord, garderobeløsning og øvrig møblement. Fra hovedsoverommet er det direkte utgang til en herlig altan, med god plass til sittegruppe og diverse beplantning.

Da underetasjen ble innredet og bygget på i 2009, ble det etablert ytterligere to soverom. Med totalt fire soverom får boligen flere fleksible bruksmuligheter, enten behovet er barnerom, hjemmekontor eller gjesterom.

Kjellerstue

Underetasjen ble innredet i 2009 og byr på et rom som i dag benyttes som kjellerstue. Rommet tilfører boligen verdifullt ekstraareal og gode bruksmuligheter. Her kan det for eksempel innredes med en hyggelig TV-sone, lekerom eller hobbyrom. Et fleksibelt rom som kan tilpasses ulike behov.

Det gjøres oppmerksom på at kjellerstuen er ikke godkjent for varig opphold, se ytterligere informasjon under punkt "Ferdigattest".

Baderom | Vaskerom

Boligen inneholder to tidløse baderom, hvor begge har flislagte vegg- og gulvoverflater. Badet i 2. etasje er innredet med vask, speil med belysning, dusjkabinett og gulvstående toalett. Det er også etablert en praktisk nisje i veggen som gir ekstra lagringsplass.

I underetasjen finner du boligens andre bad, som også fungerer som vaskerom. Rommet inneholder servant med underskap, speil, badekar, belysning og gulvstående toalett. Videre er det rikelig med skapplass, samt plass og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

Entré

Du ønskes velkommen inn i en innbydende og praktisk entré! Her er det etablert en nisje som fungerer perfekt som et walk-in closet. Boligen har en ytterdør i tre med glass fra 2015, samt elektronisk dørlås fra Yale doorman.

For ytterligere oppbevaring disponerer boligen totalt fire boder, en i 2. etasje, to i underetasjen og en utendørs.

Følgende tilbehør medfølger IKKE handelen:

• Stereobenk i stue.
• Lampe over spisestue.
• Lampe på hovedsoverom i 2. etasje.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Det vil bli skiltet med &Partners visningsskilt i forbindelse med fellesvisninger.

Boligen disponerer en parkeringsplass i felles garasjerekke.

OBS! Styret informerer om at det ikke er tillatt med lading i garasjene. Det er likevel etablert kommunale ladepunkt for elbil (totalt 8 uttak) i gaten utenfor Høgdaveien 1. Du starter lading via Bil i Oslo-appen, og betaler både for strøm og eventuell parkeringsavgift i appen.

Totalt bruksareal: 181,0 m²

• BRA-i: 164,0 m²
• BRA-e: 17,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 52,0 m²

Boden i 2. etasje er ikke måleverdig grunnet høyden i rommet.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det ikke er fremlagt dokumentasjon som viser at det er søkt om/godkjent innredning av underetasje og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre.

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

HØGDAVEIEN BORETTSLAG, Orgnr: 950 428 287

Forretningsfører: OBOS Eiendomsforvaltning AS.

Borettslaget består av 58 boliger.

Du kan finne informasjon om boligselskapet og ditt boforhold ved å logge deg inn på Vibbo.no. Her finner du oversikt over din bolig, felleskostnader og annen nyttig informasjon.

Styret har svart følgende på spørsmål den 27.08.2026:

1. Har dere planlagt noen rehabiliteringer? Evnt hva, når er oppstart og hvordan skal det finansieres? SVAR: Det jobbes med et forprosjekt for takrehabilitering, dette er vedtatt av årsmøte. Styret jobber med forprosjektet nå, og dette må bli vedtatt av et årsmøte eller ekstraordinært årsmøte. Dersom det blir vedtatt må det finansieres med låneopptak. Vi vet ikke mer foreløpig da vi som sagt jobber med et forprosjekt.

2. Har dere planer om økning i felleskostnader eller fellesgjeld? SVAR: Det er en årlig økning av felleskostnadene tilsvarende KPI hvert år, vi har ikke satt opp budsjett for 2027 ennå, så vi vet ikke mer enn dette foreløpig. De siste årene har vi økt med rundt 7 % årlig.

3. Er det andre forhold som er greit for en kjøper å vite? SVAR: Det er fint å informere kjøper om at en veldig stor grad av det ytre vedlikeholdet tilfaller andelseier etter våre vedtekter, Br.laget er ikke ansvarlige for utskifting av vinduer/dører. "Hager" på forsiden av rekkene er fellesarealer etter våre vedtekter, og ved eventuelle nødvendige arbeider så kan styret kreve endringer/dekker ikke kostnader. Andelseiere disponerer kun 3 m etter husordensreglene. (Selvom mange bruker mye mer enn dette) Så kjøpere bør se nøye over våre vedtekter og husordensregler som finnes for nedlastning på https://vibbo.no/hogdaveien

Det er en ekstra bemerkning på andel 5E (Gjelder også 5D) - det gjelder drenering og ansvar ved eventuelle problemer med vanninntrenging. (Fra 2016 når det ble drenert i borettslaget) Beboerne i disse to leilighetene har valgt å ikke følge styrets, Opaks og entreprenørs anbefalinger vedr. omgjøring av høyder i utbygget kjeller slik at entreprenør kan godkjenne løsning. Styret, Opak og entreprenør frasier seg alt ansvar vedr. løsning beboere i Høgdaveien 5D og 5E har valgt.

Årsmøte 5. mai 2026:

• Det ble vedtatt at styret innhenter uavhengig ekseprtise for å vurdere risiko for trevelt og evt. juridisk ekspertise som kan bistå med videre initativ overfor eier av trærne som står på naboeiendomer. Se vedlagt protokoll for ytterligere informasjon om saken.

Større vedlikehold og rehabiliteringer som er blitt gjennomført de seneste årene:

• 2025: Drenering - Ferdigstilt drenering gavlvegg Trygve Ryens vei 1.
• 2025: Asfaltering - Asfaltert øvre garasjedekke.
• 2024: Taknedløp - Utbedret brudd i taknedløp utenfor Trygve Ryens vei 8, 10 og 14.
• 2022: Utelys - Montert nye utelys langs garasjen, samt flere gavlvegger i borettslaget.
• 2021: Lekeplass - Nytt huskestativ etablert og gammelt huskestativ fjernet som følge av HMS-krav. Lekeplasskontroll gjennomført.
• 2021: Inngangsparti - Trygve Ryens vei 30 og 32 utbedret setningsskader mellom fortau og inngangsparti.
• 2019: Parkering - Nye parkeringsplasser og bedre innkjørsel Høgdaveien. Ny fellesgarasje.
• 2015-2016: Drenering - Drenering av hele borettslaget, nye trapper inngangspartier, asfaltering av alle stikkveier og nytt nedgravd søppelanlegg.
• 2010: Ferdigstillelse takrehabilitering.
• 2009: Takrehabilitering.
• 2008: Drenering, trefelling samt malerarbeid - Reparert drenering mot dalen, samt planert og sådd til. Beising vestvendt vegg i Høgdaveien samt Trygve Ryens vei, ulike nummer og takvegger Trygve Ryens vei, like nummer. Trær felt mot sydlig naboeiendom. Fjernet lekeapparat av HMS-hensyn.
• 2007: Drenert i dalen, satt ned kum ved TRV 32 - Fjernet trær ved dalen og planert ut i dalen. Gravet opp og lagt gress ved enden av garasjeanlegget. Fjernet hekk ved lekeplassen. Opprettet to nye parkeringsplasser ved rundkjøringen.
• 2006: Utbedret drenering mellom hus 9 og 10 - Fjernet trær i dalen samt planert ut og gjort i stand til friarealet. Ferdigstillelse av takene i Trygve Ryens vei, inkludert garasjeanlegget. Beiset i Trygve Ryens vei parallelle tall.
• 2005: Opprettet 2 nye parkeringsplasser - Opprettet 2 nye parkeringsplasser ved garasjeanlegg. Skiftet takbelegg, endevegger og møner i TRV partall (gjelder 22 leiligheter). Skiftet tak belegg, takrenner og reparert undertak på garasjeanlegget. Installert miljøstasjon ved Trygve Ryens vei 2.
• 2004: Laget mur ved garasjeanlegget - Skiftet huske på lekeplassen. Gravet på enden av TRV 2 pga lekkasje (sopp). Opprettet 4 søppelkasse stasjoner og satt opp søppelkassehus. Fjernet bingene og gammel asfalt der søppelkassene har stått tidligere.
• 2003: Drenert utenfor rekke 10 - Fjernet mange trær og røtter ved garasjeanlegget og nederst i TRV.
• 2002: Rehabilitert garasjeanlegget - Byttet garasjeporter, oppdatert elektriske anlegget og montert nye utelys. Drenering utenfor rekke 7, fjernet en del trær på kollen og plantet gress. Skiftet postkassestativ.
• 2001: Utelys mellom rekkene - Rensing av overvannsledning Høgdaveien 1 og Trygve Ryens vei 25.
• 2000: Beising av syd/vestvegger - Våtromsrapport om teknisk tilstand. Utskifting av tømmermannspanel ved søppelkasser/tørkebåser. Drenering utenfor 8 og 9.
• 1999: Asfaltert garasjebakke - Tilstandsrapport økonomi og teknisk tilstand.
• 1998: Tilstandsrapport på tak og beslag.
• 1997: Asfaltert alle gang- og kjøreveier - Utskifting av frontpanel på husene 1-6. Avrette alle steintrapper.
• 1996: Fornyelse av lekeplassen.
• 1995: Utbedring/fornyelse av internt ledningsnett.
• 1994: Beising av syd- og vestvegger.
• 1993: Utskifting av takrenner, stoppekraner - Utarbeidet tilstandsrapport for husene. Denne danner grunnlag for borettslagets vedlikeholdsprogram.
• 1992: Rehabilitering av spillvannsledning.
• 1990: Omlegging av avløpsrør.
• 1988: Opprustning av uteområdet - Asfaltering, beplantning og lekeapparater.

Det må alltid påregnes generelt vedlikehold. Innkalling og protokoll fra årsmøte 2026 følger vedlagt.

Pågående plansaker:

• Detaljregulering - Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by - Fortsettelse av sak 202102096 - Småhusplanen - S-5190. Se saksnummer: 2025/06808 - Plansak. Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202300230. Status: Under behandling.
• Detaljregulering , Sandstuveien 57. Utarbeidelse av planforslag - Boliger. Se saksnummer: 2025/06852 - Plansak. Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 201710560. Status: Under behandling.
• Detaljregulering , Ryensvingen 2, 4, 6 og 8. Ryenparken AS foreslår å omregulere Ryensvingen 2,4, 6 og 8 fra industri og bolig til kombinert bruksformål. Se saksnummer: 2025/06894 - Plansak. Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 201407234. Status: Under behandling.

Byggesaker:

• Enebakkveien 200 - bekymringsmelding om beboelse i underetasje. Se saksnummer: 2026/07717 - Ulovlighetssak. Status: Under behandling.
• Enebakkveien 204 A - påbygg og bruksendring. Se saksnummer: 2025/08847 - Byggesak. Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202208955. Status: Under behandling.
• Enebakkveien 205 - oppføring av tomannsbolig. Se saksnummer: 2025/17306 - Byggesak. Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202306392. Status: Under behandling.
• Enebakkveien 209 - oppføring av garasje og trapp. Se saksnummer: 2025/08627 - Byggesak. Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202306478. Status: Under behandling.
• Svenskerudveien 2 - tilbygg, bruksendring av kjeller og fasadeendring. Se saksnummer: 2025/03769 - Byggesak. Status: Under behandling.
• Svenskerudveien 3 A - til- og påbygg samt bruksendring til bolig. Se saksnummer: 2025/16092 - Byggesak. Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202456319. Status: Under behandling.
• Ryensvingen 15 - boring av ni energibrønner. Se saksnummer: 2025/08695 - Byggesak. Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202305040. Status: Under behandling.

Det rives, bygges og rehabiliteres i området. For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Foruten om andel fellesgjeld, overdras andelen fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i borettslagets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. burettslagslova § 5-20 har borettslaget legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.

På borettslagets eiendom er det tinglyst følgende servitutter/heftelser:

Dnr. 7371, tgl. 04.05.1970 - Obligasjon

Beløp: 1 523 200
Panthaver: OSLO BOLIG OG SPARELAG AL
Orgnr: 7 279 778

Dnr. 46953, tgl. 17.07.1987 - TRANSPORT AV PANTHAVER

Dnr. 1286497, tgl. 30.10.2019 - Pantedokument

Beløp: 11 000 000
Panthaver: OBOS-BANKEN AS
Orgnr: 911 986 884

Dnr. 43035, tgl. 16.07.1986 - Bestemmelse om veg

Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.
Med flere bestemmelser

Dnr. 66884, tgl. 02.10.1989 - Best. om vann/kloakkledn.

Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 63259, tgl. 26.09.2005 - Erklæring/avtale

Bestemmelse om vann/kloakkledning
Med flere bestemmelser
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.

Dnr. 2719136, tgl. 08.07.2020 - Elektriske kraftlinjer

Adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg/ledninger/kabler
Stedsevarig rett til bygging, drift, vedlikehold og fornyelse
Bestemmelse om byggeforbud og beplantning

Dnr. 924272, tgl. 13.05.1966 - Sammenslått med denne matrikkelenhet:

gnr 149 bnr 599

Dnr. 10213, tgl. 26.07.1965 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenheten vises det til avgivereiendommen. Slike dokumenter er normalt ikke innhentet i forbindelse med salget.

Boligen er oppført med grunnmur i betong og yttervegger i bindingsverk kledd med malt panel. Yttertaket er en lukket trekonstruksjon tekket med shingel, og terrasser er utført som trekonstruksjoner. Bygget ligger i et flatt terreng innenfor aktsomhetsområde for kvikkleireskred, og byggegrunnen er for øvrig ukjent. Drenering er opplyst å være utført i 2010, og boligen er utstyrt med en kombinasjon av vinduer med isolerglass fra ulike årstall samt eldre vinduer med blyglass.

Boligen er oppført med grunnmur i betong og yttervegger i bindingsverk kledd med malt panel. Yttertaket er en lukket trekonstruksjon tekket med shingel, og terrasser er utført som trekonstruksjoner. Bygget ligger i et flatt terreng innenfor aktsomhetsområde for kvikkleireskred, og byggegrunnen er for øvrig ukjent. Drenering er opplyst å være utført i 2010, og boligen er utstyrt med en kombinasjon av vinduer med isolerglass fra ulike årstall samt eldre vinduer med blyglass.

Denne tomten er eiet.

25505,00 kvm.

Boligen har elektrisk oppvarming med varmekabler og varmematter i flere av rommene ifølge eier.

Energikarakter: D - Gul

Energiforbruk foregående år var 21 603 kwh.

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

Eiendommen er bundet opp til strømstøtteordningen Norgespris.

Ferdigattest er utstedet for eiendommen den 09.06.1967. Videre foreligger ferdigattest for innsetting av vindu i kjeller datert 21.07.1976.

Det gjøres oppmerksom på at boligen er bygd ut i senere tid og stemmer derfor ikke overens med byggemeldte tegninger.

Følgende avvik er registrert:

• Stuen i 1. etasjen er utvidet mot fellesområde til borettslaget.
• Store deler av vegg mellom stue og kjøkken, samt mellom kjøkken og gang er revet.
• Begge rom benyttet som soverom i kjeller er et tilbygg fra senere tid.
• Peis fjernet.

Iht. saksinnsyn på Oslo kommune sine hjemmesider har plan- og bygningsetaten godkjent tiltaket for tilbygg, se saksnr. 200905737. Etter gjennomgang av plan- og bygningsmyndighetenes saksmappe kan vi ikke se at det forefinnes bekreftelse på ferdigattest eller brukstillatelse på tilbygget. Eiendommen selges slik den fremstår og selger påtar seg ikke ansvar for å byggemelde eller få godkjent omgjøringen nå i ettertid.

Det gjøres oppmerksom på at innredede rom i kjeller ikke er omsøkt eller godkjent av kommunen, noe som er et krav ved bruksendring. Det er uklart om de aktuelle rommene oppfyller tekniske krav slik at de kan godkjennes for varig opphold etter gjeldene tekniske forskrift bl.a. til rømningsveier og lys. Kjøper bærer selv ansvaret for å søke godkjenning, og utføre nødvendige arbeider, dersom man ønsker å bruke disse rommene som soverom og kjellerstue.

Dokumentene legges ved i salgsoppgaven.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

Boligen er gjennomgått av bygningssakkyndig og det er utarbeidet tilstandsrapport datert 25.08.2026. Følgende avvik er registrert:

Store eller alvorlige avvik – TG 3:

Bad - Kjeller:

• Membranen rundt sluket har avflassinger og har ikke tett tilslutning mot sluket. Kostnadsestimat for utbedring: kr 200 000–500 000.
• Det mangler membran/tetting i området hvor veggen er åpen mot berederen.

Vesentlige avvik – TG 2:

Varmtvannstank:

• Varmtvannsberederen har passert normal forventet levetid.
• Lekkasjesikringen for varmtvannsberederen er ikke tilfredsstillende.

Ventilasjon:

• Boligen har naturlig ventilasjon basert på oppdrift.

Vannledninger:

• Inntakskabelen har en alder hvor slitasje og materialtretthet normalt begynner å øke.
• PEX-rør (plastrør) er koblet direkte til varmtvannsberederen uten overgang til metallrør.
• Kursene i rør-i-rør-systemet er ikke merket i fordelerskapet.
• Fordelerstokken er uten tett fordelerskap eller annen lekkasjesikring.
• Tettemuffer mangler på rør-i-rør i kjøkkenet.
• Røropplegget under kjøkkenvasken er ikke tilfredsstillende festet.

Rom under terreng:

• Ved hulltaking ble det registrert plastfolie (diffusjonssperre) bak innvendige overflater mot grunnmuren.
• Rom under terreng er foret ut/opp og kledd med organiske materialer (som treverk, gips e.l.).
• Det er registrert knirk i gulvet.

Bad - Kjeller:

• Det er synlige fuktmerker i plater som kan tyde på vannsøl.
• Avtrekket skjer ved naturlig oppdrift uten mekanisk vifte.
• Avtrekket oppleves som svakt ved papirtest, noe som indikerer begrenset luftutskifting.
• Badekaret har ikke inspeksjonsluke.
• Det er ikke etablert tilstrekkelig lufting under det innflisede badekaret.
• Det er registrert rust i sluket.
• Membranen har oppnådd en alder hvor fremtidig funksjon er mer usikker.
• Sluket har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid.
• Membranen opplyses å være skiftet, mens sluket er av eldre type.
• Det er registrert mangelfull utførelse rundt rørgjennomføringer.
• Vinduet er plassert i våtsone.

Bad - 2. etasje:

• Membranen har oppnådd en alder hvor fremtidig funksjon er mer usikker.
• Høydeforskjellen mellom topp slukrist og ferdig gulv ved dørterskelen er lavere enn 25 mm.
• Det er observert sprekker i enkelte fliser.
• Fallet mot sluket er ikke tilfredsstillende.

Balkong/terrasse ol.:

• Det er registrert sprekker i treverket som følge av uttørking og naturlige bevegelser i materialet.
• Det er skjevheter i terrassen.

Dører:

• Det er påvist avvik ved beslag eller vannbord som kan føre til at vann ikke ledes bort fra fasaden som forutsatt.
• Dørbladet på den ene døren treffer karmen ved åpning/lukking.
• Terskelen på døren mot altan er sprukket.

Vinduer:

• Det er registrert sprekk i glasset på ett av blyglassene på innsiden.
• Vinduene har nådd en alder hvor det må påregnes økt vedlikeholdsbehov og snart utskifting.
• Byggeskum er synlig og ubeskyttet utvendig på ett vindu.
• Det er påvist avvik ved detaljer på beslag, listverk og vannbord som kan føre til at vann ikke ledes bort fra fasaden som forutsatt.

Terrengforhold:

• Terrengets fallforhold rundt grunnmuren gjør at vann kan bli liggende inntil muren på ett området.

Yttervegg:

• Det er registrert svakheter ved detaljer for vannavledning.
• Det er registrert slitasje på overflatebehandlingen og sprekker i treverket.
• Ved stikkprøvekontroll ble det registrert svak/litem luftespalte nederst i kledningen.
• Innfestningen i kledningen er flere steder for langt inn i treverket.

Taktekking:

• Det er registrert noe begroing på taktekkingen.

Forhold som kan påvirke helse, miljø og sikkerhet:

Branntekniske forhold:

• Boligen er oppført før 1985 hvor krav til brannceller generelt ikke tilfredsstiller dagens krav.
• Kjeller har rom benyttet som oppholdsrom, men mangler tilfredsstillende klatring mot rømingsvindu i kjelleren.
• Det mangler røykvarsler i 1. etasje, som må monteres av brannsikkerhetsmessige årsaker.

Radon:

• Det foreligger ikke dokumentasjon på radonmålinger.

Innvendige trapper:

• Rekkverkshøyden er målt til under dagens krav på 0,9 meter.
• Det er registrert åpninger større enn 0,1 meter.
• Det er ikke håndløper på begge sider i trappen, som er et forskriftskrav under befaringen.

Balkong/terrasse ol.:

• Altan: Det er glipper mellom liggende bord over 2 cm.
• Terrasse: Det mangler rekkverk eller annen fallsikring på trappen mot terrassen.
• Altan: Rekkverket er lavere enn dagens krav, men det er ikke krav om tilpasning til dagens regler.

Terrengforhold:

• Boligen ligger innenfor aktsomhetsområde for kvikkleireskred i henhold til NVE sitt aktsomhetskart for kvikkleireskred.

Taktekking:

• Det er ikke montert snøfangere på hele taket.

Opplistingen er ikke uttømmende. Interessenter oppfordres til å lese tilstandsrapporten i sin helhet før bud inngis.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger. For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.

I henhold til Lov om borettslag § 5-5 kan man med godkjenning fra styret i borettslaget leie ut leiligheten til andre for opp til tre år dersom man har bodd i leiligheten i minst ett av de to siste årene. Se for øvrig vedtektenes punkt 4-2 for utfyllende bestemmelser.

Det er tillatt å holde husdyr (hund eller katt) basert på en skriftlig erklæring som skal underskrives av andelseier før anskaffelse av husdyr.

Gjeldende regler for hold av hund i borettslaget

1. Det er ikke tillatt å holde hund av raser som ikke er tillatt avlet i Norge, om ikke annet er godkjent skriftlig av Styret
2. Hunder skal føres i bånd innenfor borettslagets område. Lufting av hund på fellesarealet skal normalt ikke skje
3. Hundeeier må fjerne omgående ekskrementer fra borettslagets fellesområde

Følgende regler gjelder for hold av utekatt i borettslaget:

1. Alle eiere av katt forplikter seg til å delta på egne dugnader for å fjerne katteekskrementer fra Borettslagets fellesområde
2. Katter skal være kastrert/sterilisert eller få p-piller

Hold av andre dyr (unntatt smådyr i bur) må godkjennes særskilt (skriftlig) av styret.

Dyreholdet må ikke være til berettiget sjenanse for naboer.

Dyreeier er ansvarlig og erstatningspliktig for enhver skade som dyret måtte påføre bygninger og grøntanlegg

Prisantydning kr 9 300 000,-

Andel fellesgjeld kr 147 067,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

545,00,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL)

9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

267,50,- (Panteattest kjøper)

8 406,00,- (Avklaring forkjøpsrett )

_______________________________________________________

Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 9 466 781,-

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Av denne summen utgjør kr. 147 067,- andel fellesgjeld som vil følge andelen, men som ikke skal innbetales med oppgjøret. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Spesifikasjon av lån:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207837199
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,65%
Restsaldo 9 385 147,00
Andel restsaldo: 147 067,15
Kapitalkostnader: 948,89
Innfrielsesdato: 30.10.2049
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Vi gjør oppmerksom på at vi kan ha mottatt varsel om renteendring eller nye lån som ikke er iverksatt pr dags dato.

Sikringsordning: Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks - 6 - måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei

Styregodkjennelse: Ja.

Forkjøpsrett: Ja. Dersom en andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget utpekt av OBOS forkjøpsrett. Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran.

Kr. 5 514,- pr. mnd.

Felleskostnadene inkluderer:

Tv/internett, garasje, vaktmestertjenester, nedbetaling av fellesgjeld, kommunale avgifter, felles forsikring, det vesentligste av drift og vedlikehold, forretningsførsel, m.m.

Felleskostnadene fordeles på følgende måte:

• Tv/Internett: kr. 529,-
• Garasje: kr. 150,-
• Etterslep Felleskostnader: kr 297,-
• Felleskostnader: kr. 4 538,-

Boligen er ilagt eiendomsskatt. Dette kreves inn via felleskostnader i månedene i mai, juni, september og november. For september og november 2026 utgjør dette kr. 423,50,- ekstra for hver av månedene.

Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.

Andel fellesgjeld er kr. 147 067,- pr. 12.08.2026.

Selskapets totale gjeld er kr.

9 385 147,- pr. 12.08.2026.

Andel fellesformue utgjør kr. 19 105,- pr. 31.12.2025.

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Utover det som er nevnt under punktet "Felleskostnader", påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Det kreves medlemskap i OBOS for å erverve/eie denne boligen. Innmelding i OBOS koster p.t. kr. 500,-. Andelstegning skjer ved signering av kjøpekontrakt for personer som ikke er medlem i OBOS. Dersom det er flere enn én som skal eie boligen sammen, må alle være medlem i OBOS og betale hver sin medlemskontingent. Det er borettslaget som betaler medlemskontingenten for alle som har en eierandel i boligen, og kontingent innkreves derfor via felleskostnadene i borettslaget. Faktura ettersendes når eierskiftet er registrert. Vi gjør oppmerksom på at det kan påløpe ytterligere kostnader i forbindelse med eventuell overføring av garasje, parkering eller lignende forhold.

Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt. Det gjøres spesielt oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside: http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt/

Primær formuesverdi kr. 3 350 139,00.

Sekundær formuesverdi kr. 11 214 484,00.

Gjeldende for ligningsåret 2025.

Oppgitt formuesverdi er basert på manuell utregning av formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.