Sandakerveien 42

Velkommen til Sandakerveien 42 og denne delikate og svært barnevennlige eneboligen over 3 plan i den idylliske trehusbebyggelsen i Kjøpmannsgården i rolig gate på Torshov.

Dette er en av kun to frittliggende eneboliger i sameiet - og en av svært få eneboliger på Torshov.

Boligen holder god standard og inneholder stor stue med effektiv vedovn, åpent kjøkken med spiseplass og pen innredning med integrerte hvitevarer og svært god skap- og benkeplass samt stort bad med badekar og entré i første etasje. Andre etasje inneholder tre gode soverom hvor hovedsoverommet har fransk balkong og direkte adkomst til lekkert bad fra 2019. Soverom II har to innebygde senger - midt i blinken for barnefamilier, mens soverom III passer perfekt som barnerom, gjesterom eller kontor.

Loftet / 3. etasje inneholder stor og luftig loftstue med vinduer i tre retninger som gir gode lysforhold og flott utsikt. Perfekt rom for tv-stue eller hobbyrom.

Boligen har hele 19 m² solrik og skjermet markterrasse med terrassebord og skillevegger med flott beplantning vendt mot lukket bakgård/gårdstun. Plassbygget sittebenk samt god plass til sittegruppe, spisebord, grill og beplantning. Markterrassen er vestvendt, vender mot rolig indre gårdsrom og har sol fra ca 11:00/12:00 til ca kl 18:00/19:00 sommerstid. Det er montert markise på terrassen.

Sameiet har 16 garasjeplasser i byggets underetasje. Disse selges og leies ut på det åpne markedet. Seksjonseierne i sameiet har forkjøpsrett ved salg av garasjeplasser.

Sjelden sjanse - velkommen på visning!

Boligen er gjennomgående over 3 plan og inneholder:

1 etasje: Entré, gang, bad og stue med åpen kjøkkenløsning. Utgang fra entré til vest-vendt markterrasse.

2 etasje: Gang, bad og tre soverom. Fransk balkong.
Loftsetasje: Loftstue.

Underetasje: Bod.

1 etasje:

Entré / Mellomgang: Praktisk entré med skoskap, plass til klær og sko samt skyvedørsgarderobe med god oppbevaringsplass. Det er i tillegg ekstra lagringsplass under trapp i mellomgang rett ved entréen. Profilert entrédør med glassfelt og sikkerhetslås. Sikringsskap med automatsikringer. Fliser med varme i gulv, malte vegger og malt himling.

Utgang til hele 19 m² solrik og skjermet markterrasse med terrassebord og skillevegger med flott beplantning. Plassbygget sittebenk samt god plass til sittegruppe, spisebord, grill og beplantning. Markterrassen er vestvendt, vender mot rolig indre gårdsrom og har sol fra ca 11:00/12:00 til ca kl 18:00/19:00 sommerstid. Det er montert markise på terrassen.

Stue: Lys og romslig stue med store vindusflater i begge retninger som gir svært gode lysforhold og en åpen og luftig atmosfære. God plass til sittegruppe, spisebord, tv-krok, bokhylle og reol. Flott, moderne og rentbrennende vedovn som varmer godt på kalde høst- og vinterkvelder. Parkett på gulv, malte vegger og malt himling.

Kjøkken: Åpen løsning mot stue. Pen innredning fra 2009 med lakkerte fronter fra 2019 samt god skap- og benkeplass. Integrert stekeovn (2022), induksjonstopp (2022), oppvaskmaskin (2021) og kjøl-/ fryseskap. Ventilator tilkoblet mekanisk avtrekk som drar stekeos ut av boligen. Benkeplaten ble slipt og lakket i 2022. Fliser over benk. Det er montert plisségardiner på begge vinduer i kjøkkenet. Parkett på gulv, malte vegger og malt himling med downlights.

Bad/WC: Romslig bad fra byggeår med badekar med dusjvegg, toalett, servant med skap, speilskap og veggmonterte glasshyller. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Avtrekksventil tilknyttet mekanisk avtrekk. Fliser med varme i gulv, fliser på vegger og malt himling.

Takstmann har utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

2 etasje:

Soverom I: Svært lyst og luftig hovedsoverom, vendt mot det rolige gårdsrommet. God plass til dobbeltseng, nattbord og kommode. Skyvedørsgarderobe med god oppbevaringsplass. Fransk balkong med hyggelig utsikt mot gårdsrommet. Tregulv, malte vegger og malt himling.

Bad/WC II: Adkomst fra hovedsoverommet. Delikat og moderne bad fra 2019. Dusjnisje med dusjvegg, vegghengt toalett, servant med skap og speil med lys. Avtrekksventil med mekanisk avtrekk montert i yttervegg. Fliser med varme i gulv, fliser på vegger og malt himling med downlights.

Takstmann har utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Soverom II: Luftig soverom med to innebygde senger med lagringsplass under - perfekt for barnefamilier. Ellers plass til skrivepult, garderobe og lekeplass for barna. Tregulv, malte vegger og malt himling.

Soverom III: Passer perfekt som barnerom, gjesterom eller kontor. Plass til dobbeltseng, kontorpult og garderobe. Tregulv, malte vegger og malt himling.

3 etasje / Loft:

Loftstue: Stort, luftig rom med gjennomgående planløsning med vinduer i tre retninger som gir gode lysforhold og flott utsikt. Plass til sittegruppe, tv-krok, skrivepult osv. Loftstuen passer perfekt som tv-stue eller hobbyrom. Tregulv, malte vegger og malt himling.

Diverse om boligen og sameiet:

• SJELDEN SJANSE! Frittliggende enebolig i den idylliske trehusbebyggelsen i Kjøpmannsgården på Torshov.
• Dette er en av kun to frittliggende eneboliger i sameiet.
• Boligen strekker seg over 3 plan og har svært barnevennlig planløsning og beliggenhet.
• Boligen inneholder 2 stuer, 2 bad og 3 soverom i tillegg til kjøkken, entré og trappeløp.
• 19 m² solrik og skjermet markterrasse med terrassebord og skillevegger med flott beplantning.
• Plassbygget sittebenk samt god plass til sittegruppe, spisebord, grill og beplantning.
• Markterrassen er vestvendt, vender mot rolig indre gårdsrom og har sol fra ca 11:00/12:00 til ca kl 18:00/19:00 sommerstid.
• Markise er montert på terrassen.
• Stor og luftig stue i første etasje med moderne og rentbrennende vedovn som varmer godt på kalde høst- og vinterkvelder.
• Kjøkken i åpen løsning med pen innredning med svært god skap- og benkeplass.
• Alt av integrerte hvitevarer medfølger.
• Romslig bad med badekar i første etasje og moderne bad med dusjnisje i andre etasje.
• Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.
• Det er mekanisk avtrekk i kjøkken og begge bad.
• Tre gode soverom i andre etasje.
• Hovedsoverommet har fransk balkong, medfølgende skyvedørsgarderobe og direkte adkomst til bad.
• Soverom II har to innebygde senger med lagringsplass under - perfekt for barnefamilier.
• Soverom III passer perfekt som barnerom, gjesterom eller kontor.
• Stor, luftig loftstue med gjennomgående planløsning med vinduer i tre retninger som gir gode lysforhold og flott utsikt.
• Loftstuen passer perfekt som tv-stue eller hobbyrom.
• Praktisk entré med skoskap, plass til klær og sko samt skyvedørsgarderobe med god oppbevaringsplass.
• Det er i tillegg ekstra lagringsplass under trapp i mellomgang rett ved entréen.
• Sikringsskap med automatsikringer.
• Sameiet har 16 garasjeplasser i byggets underetasje. Disse selges og leies ut på det åpne markedet.
• Seksjonseierne i sameiet har forkjøpsrett ved salg av garasjeplasser.
• Kr 6.154,- pr mnd i fellesutgifter inkludert bredbånd/TV og vaktmestertjenester.
• Boligen har mer i formue enn i gjeld.
• Sameiet Kjøpmannsgården består av 20 seksjoner.
• Veldrevet sameie.
• Sameiets disponible midler pr 31.12.25 var kr 939.615,- og viser selskapets likviditet.
• Dyrehold er tillatt, men skal ikke være til sjenanse for de øvrige beboerne.
• Utleie er tillatt.
• Mulighet for hurtig overtagelse.
• Gangavstand til alt Torshov og Oslo sentrum har å tilby.

Følgende tilbehør medfølger handelen:

• Integrerte hvitevarer medfølger
• Garderobeløsninger i boligen medfølger

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med &Partners-skilt ved fellesvisning.

Det er mulighet for kjøp eller leie av parkeringsplass i felles garasjeanlegg i underetasje. Det er totalt 16 plasser i garasjen. Salg og utleie skjer på det åpne markedet.

Seksjonseiere har forkjøpsrett ved salg av garasjeplasser i sameiet.

Det er ellers beboerparkering i området.

Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt – også utover det som er maksimal parkeringstid, på parkeringsplasser regulert til beboerparkering.

Bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene. Beboerparkeringssone A, B, C, D og E.

Pris (2026):

Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 3850 kr

Elbil: 1300 kr

Motorsykkel og moped: 1925 kr

El-motorsykkel og el-moped: 650 kr

Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/.

Totalt bruksareal: 108,0 m²

• BRA-i: 105,0 m²
• BRA-e: 3,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 19,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Sameiet Kjøpmannsgården, Orgnr: 993 201 464

Forretningsfører: OBF

Sameiet består av 20 boligenheter og den aktuelle seksjonen har sameiebrøk 88/2053.

Som del av Kjøpmannsgården er også garasjen. Garasjen er et eget sameie (med eget gårds- og bruksnummer). Det er flere eiere av andeler i garasje-sameiet som ikke eier bolig i Kjøpmannsgården.

Sameiet Kjøpmannsgården har egen vaktmester. Rudolfsens Vaktmesterservice ivaretar oppgavene knyttet til rydding, snømåking, og løpende mindre vedilkehold.

Sameiet Kjøpmannsgården har avtale med Telia for leveranse av bredbånd og kabel-tv.

2025

Sameiet har fått utført noe arbeid med utskifting av bord med råte pga fukt og endring av løp for takrenner for å unngå fuktproblematikk. Arbeidet ble utført av BVO.

Drenering

Sameiet har sett på problemet med overvann i garasjen og fått utført undersøkelse av ingeniør. Konklusjonen er at det skyldes store vannmengder fra tak og tun og at det kan løses ved å lage en dreneringsgrøft foran omsorgsboligene. Foreløpig er det antydet kostnader på 100 - 200 000, men det er et usikkert anslag.

Styret opplyser om at kostnaden for dette dekkes trolig av innestående midler i sameiet. Styret opplyser også om at det ikke er planlagt en økning av felleskostnader, utover alminnelig justering.

Pågående plansaker:

• Vogts gate - Toftes gate - Fremkommelighetstiltak for trikk, se saksnr. 202315257.
• Detaljregulering - Grefsenveien/Sandakerveien mellom Åsengata og Grefsenveien 48, se saksnr. 202212601.
• Sandakerveien 56 C - Boliger, se saksnr. 202217080

Pågående byggesaker:

• Myrens verksted 1 - endring av bygg - utvendig - fasade, se saksnr. 202600360.
• Bentsebrugata 18A - utsparing i eksisterende bærevegg av tegl, se saksnr. 202602820.
• Bentsebrugata 15 - 19 - Påbygg en etasje med uteoppholdsareal på tak, se saksnr. 202508449.
• Sandakerveien 50B - rehabilitering av pipe, se saksnr. 202605786.
• Vogts gate 64 - bruksendring fra kino til konsertlokale og klubb - Soria Moria kino (gammel lov), se saksnr. 202508206.
• Vogts gate 60 - forespørsel om mulig ulovlig uteservering, se saksnr. 202505979.
• Vogts gate 52 A - montering av vifter i bakgård. Godkjenning i etterkant. Se saksnr. 202507868.
• Trøndergata 1 - 9 - Utskifting av vinduer. Se saksnr. 202601105.
• Vogts gate 48 A - bruksendring fra næring til bolig i lokale i 1. etasje - Byggesaken er satt i bero, se saksnr. 202605072.
• Sandakerveien 24C - endring av bygg - Annet, se saksnr. 202603129.
• Vogts gate 44 A - bruksendring av tannlegekontor til bolig, se saksnr. 202507818.
• Vogts gate 44 A - bruksendring av seksjon 6, 8 og 9 fra kontor til bolig, se saksnr. 202607324.
• Vogts gate 44 B - bruksendring av 2. etasje fra kontor til bolig, se saksnr. 202523158.
• Torshovgata 7 A - bruksendring fra dagligvarebutikk til restaurant, se saksnr. 202521348.
• Torshovgata 9 - rehabilitering og ombygging - Lilleborg skole, se saksnr. 202509941.
• Rosenlundgata 6 A-B - forhåndskonferanse - Oppføring av balkonger, se saksnr. 202507239.
• Oskar Braatens gate 1 - 5 - Oppføring av boligblokk, se saksnr. 202510516.
• Sandakerveien 12 - ombygging av underetasje, 1. og 2. etasje og fasadeendringer, se saksnr. 202512367.
• Myra 1 - Den tysk-norske skole - oppføring av nybygg, se saksnr. 202507091.
• Treschows gate 16 - oppføring av ungdomsskole - Bentsebrua skole, se saksnr. 202509079.

Eiendommen overdras med de rettigheter og forpliktelser som følger av grunnboken og eventuelle offentlige bestemmelser. Eventuelle tinglyste servitutter, erklæringer og rettigheter som fremgår av grunnboken, og som etter sin art skal følge eiendommen, overtas av kjøper. Pengeheftelser som er etablert som sikkerhet for selgers lån eller øvrige forpliktelser, vil bli innfridd og slettet for selgers regning i forbindelse med oppgjøret. Slike pengeheftelser skal ikke overtas av kjøper.

Eiendommen overdras således fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle heftelser som uttrykkelig er opplyst å skulle følge eiendommen.

Det er tinglyst heftelser på eiendommen. Kjøper overtar kun de servitutter, erklæringer og rettigheter som fremgår av grunnboken, og som etter sin art eller etter uttrykkelig avtale skal følge eiendommen.

Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. eierseksjonsloven § 31 har sameiet legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.

Dnr. 28987, tgl. 06.06.1994 - Pantsettelseserklæring

Beløp: 25 000
Panthaver: SAMEIET KJØPMANNSGÅRDEN SANDAKERVN. 42-44
Orgnr: 1 140 460

Dnr. 28149, tgl. 02.06.1994 - Seksjonering

SNR: 13
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 88 / 2053

Dnr. 900221, tgl. 16.12.1879 - Bestemmelse om gjerde

Overført fra gnr 225 bnr 260.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 942596, tgl. 25.03.1933 - Bestemmelse om gjerde

Bestemmelse om benyttelse
Forbud mot generende bedrift
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.
Bestemmelse om veg
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 87147, tgl. 11.12.1989 - Best. om adkomstrett

Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 39278, tgl. 25.08.1993 - Erklæring/avtale

Bestemmelse om adkomstrett
Kan ikke slettes uten samtykke fra Plan- og bygningsetaten
i Oslo
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 20983, tgl. 25.04.1994 - Erklæring/avtale

Bestemmelse om adkomstrett
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 25629, tgl. 19.05.1994 - Erklæring/avtale

Best. vedr. reparasjon og vedlikehold.
Kan ikke slettes uten samtykke fra Plan- og bygningsetaten.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 27108, tgl. 27.05.1994 - Best. om vann/kloakkledn.

Div. bestemmelser om vegetasjon, gjerde, m.m.
Med flere bestemmelser
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 28987, tgl. 06.06.1994 - Erklæring/avtale

Pliktig medlemskap i velforening m.v.
Kan ikke slettes så lenge det er lån fra Husbanken
på seksjonene.

Dnr. 25625, tgl. 19.05.1994 - Grensejustering

GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenheten vises det til avgivereiendommen. Slike dokumenter er normalt ikke innhentet i forbindelse med salget.

Bygget er oppført med parkeringsanlegg i nederste etasje med etasjeskille av betong mot boligen. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør med glassfelt og sikkerhetslås. Balkongdør med to-lags glass fra byggeår. Vinduer med to-lags glass fra byggeår og tre-lags glass fra 2010. Takvindu med tre-lags glass fra 2024. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk.

Byggemåte er opplyst av bygningssakkyndig ihht. vedlagt tilstandsrapport.

Denne tomten er eiet.

1474,00 kvm.

Boligen er oppvarmet med Oppvarming med elektrisitet og vedfyring.

Energikarakter: D - Gul

Energiforbruk foregående år var kwh.

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse for nybygg for garasje og samtlige leiligheter eksklusiv vaktmesterleilighet, datert 29.04.1994

Det ble i 2015 sendt forespørsel til Plan‑ og Bygningsetaten vedr. ferdigattest og det ble da beskrevet av det må ryddes opp i ulovlighetene som brannvesenet har påpekt ‑ det er uvisst for megler om dette er gjort. Videre vises det til forenklinger i byggesaksforskrift av 1. juli 2015 sier at: «Ferdigattest utstedes ikke for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998, jf. pbl. § 21‑10 femte ledd.», det vil i dette tilfelle medføre at det ikke vil bli gitt ferdigattest for tiltaket. Imidlertid må Sameiet Kjøpmannsgården allikevel lukke ulovligheten som brannvesenet har påpekt.

Meglerforetaket har også mottatt følgende attester:

• Det foreligger midlertidig brukstillatelse for nybygg/garasje, datert 25.01.1995
• Ferdigattest for tilbygg, datert 25.05.1999
• Ferdigattest for fasadeendring, datert 10.12.2010
• Ferdigattest for fasadeendring, datert 23.12.2010

I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.

Avvik fra byggemeldte tegninger:

Loftetasjen er utvidet og innredet med ferdigattest fra 2010. I søknad er det ikke omsøkt til endring av areal til hoveddel, og arealet er derfor definert som bod. Rommet er ikke godkjent for varig opphold.

Badet i 2. etasje er byggemeldt som bod og det er ikke omsøkt til varig opphold/ bad hos Plan‑ og bygningsetaten. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for pålegg og tiltak i denne forbindelse. Det gjøres oppmerksom på at takstmanns oppmålinger gjøres etter dagens bruk.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

Tilstandsgrader:

Følgende elementer er gitt TG3 (tilstandsgrad 3) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad. 1 etasje

Vanntett sjikt/membran i gulv og vegger

Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Foreslått strakstiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig. Sjablongmessig prisanslag gjelder for utskiftning av membran/tettesjikt på våtrommets gulv og veggflater. Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000

Vinduer og ytterdører

Vinduer og omramming

TG2 gjelder vinduer fra byggeår: Vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

TG 3 gjelder: Vindu i stue har skader i karmen og vinduer i soverom 2 og soverom 3 har råteskader på karm. Konsekvens er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt andre problemer. Foreslått tiltak er lokal reparasjon, eller utskiftning der videre undersøkelser viser at dette er nødvendig. Sjablongmessig prisanslag gjelder for utskiftning av stuevindu og vinduer på soverom.

Det gjøres oppmerksom på at enkelte vinduer i boligen er skiftet i nyere tid, og at ovennevnte forhold derfor ikke gjelder alle vinduer. Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000

Følgende elementer er gitt TG2 (tilstandsgrad 2) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad. 1 etasje

Overflater vegger

Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen. Konsekvens er at forholdet kan være en indikasjon på utettheter i våtrommets tettesjikt, men eksakt årsak kan ikke fastslås uten åpning av konstruksjonen. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge eksakt årsak, tilstand i skjulte deler av konstruksjonen og avdekke hvilke tiltak som er nødvendige. Det er hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen. Hullene er tettet med tettemasse, men det kan ikke verifiseres ved visuell inspeksjon alene om løsningen gir tilstrekkelig fuktsikkerhet. Konsekvens er risiko for utettheter. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal utbedring eller andre tiltak kan iverksettes hvis dette blir nødvendig.

Overflater gulv

Det observeres riss i gulvflis ved toalett/servantinnredning. Eksakt årsak er ikke kjent. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at tiltak kan iverksettes hvis forholdet utvikler seg.

Vannrør

Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Ventilasjon

Tilluftsspalte ved dørterskel eller lignende er ikke etablert. Konsekvens er at forholdet medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Våtrom - Bad. 2 etasje.

Vanntett sjikt/membran i gulv og vegger

Det registreres åpning rundt avløpsrøret til servanten og tettesjiktet i veggen. Konsekvens er at eventuelle lekkasjer kan gi følgeskader i tilliggende konstruksjoner. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Kjøkken - Med åpen løsning mot stue. 1 etasje

Overflater gulv

Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer stedvis preg av slitasje med enkelte riper og kvistutslag/hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.

Vannrør

Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Tekniske anlegg

Vannrør

Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig. Vannrørene i inspeksjonsluke i soverom 3 er ikke plugget mot varerør. Konsekvens er at eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør kan forårsake følgeskader. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Andre rom - 2 etasje: Gang og tre soverom.

Overflate gulv

Synlige deler av gulvets overflatemateriale med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov. Det er registrert knirk i deler av gulvene. Eksakt årsak er ukjent, men dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utbedringer eller utskiftning kan iverksettes dersom dette blir nødvendig.

Innvendige trapper - Trapp mellom 2 etasje og loftsetasje.

Tilstand

Det er registrert knirk i større deler av trappen. Knirk oppstår som regel som følge av bevegelser og friksjon mellom trappens konstruksjoner grunnet årsaker som ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon alene. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av auditiv (lydmessig) betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)

2.Etasje

Etasjeskiller av trekonstruksjoner: Følgende rom er målt: Gang og soverom 2. I gang er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 22 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader. Konsekvens vurderes blant annet å være fare for knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.

Loftsetasje

Etasjeskille av trekonstruksjoner. Loftstue er kryssmålt. I loftstue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader. Konsekvens vurderes blant annet å være fare for knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.

Yttervegger inkl. fasader

Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l)

Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, og behov for tiltak for å hindre videre nedbrytning. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer. Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold og lokale reparasjoner, eller utskiftning hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

Lufting av ytterkledning

Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Konsekvens er at konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som kan øke faren for skjulte fuktskader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes hvis dette blir nødvendig.

Vinduer og ytterdører

Ytterdører og omramming

Det registreres følgende avvik på entrédør: Døren viser begynnende tegn til utvendig slitasje. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

Yttertak - Saltak med takopplett.

Inspeksjonsmulighet

Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer. Konsekvens er at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke lar seg registrere på grunn av begrenset tilkomst. Foreslått tiltak er videre undersøkelser når forholdene ligger til rette, slik at man kan avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak.

Tekking (med tilhørende beslag)

Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Undertak (inkluderende sløyfer, lekter og innfestninger)

Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.

Følgende elementer er gitt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad. 1 etasje

Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført

På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Våtrom - Bad. 2 etasje.

Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført

På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Takgjennomføringer (takhatter o.l.)

Ikke besiktiget

Skorsteiner (over tak)

På bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket, lot ikke skorsteinen seg undersøke. Tilstand og utførelse er derfor ukjent, og forholdet bør derfor undersøkes nærmere.

Boligen er regulert til byggeområdet for boliger med BYA = 45% i henhold til reguleringsplan med plan ID: S-3064.

Utleie er tillatt.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

Dyrehold er tillatt ifølge sameiets husordensregler. Se vedlagte husordensregler for mer informasjon.

Prisantydning kr 13 990 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

350 520,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

268,00,- (Panteattest kjøper)

19 900,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

_______________________________________________________

14 392 886,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Lånenummer: 16366744103, DNB Bank ASA

Annuitetslån, 12 terminer per år.

Rentesats per 18.06.2026: 6.65% pa.

Antall terminer til innfrielse: 80

Saldo per 18.06.2026: 480 517

Andel av saldo: 31 108

Første termin/første avdrag: 30.11.2025 ( siste termin 31.01.2033 )

Salg og fremleie skal meldes styret.

Det praktiserer ikke styregodkjennelse eller forkjøpsrett i sameiet, per 10.08.2026.

Seksjoner i sameiet (begrenset til 0301 Oslo, Gnr: 225, Bnr: 259, Snr: 1-20) har forkjøpsrett til ideell andel i 0301 Oslo, Gnr: 225, Bnr: 259, Snr: 21. Én seksjon har ikke forkjøpsrett til mer enn 2/16 av andelene i seksjon 21 (dvs. til mer enn to garasjeplasser). Forkjøpsretten gjelder ikke hvor garasjeplassen selges sammen med en bolig eller hvis garasjeplassen overføres ved arv eller skifte etter skilsmisse

Kr. 6 154,- pr. mnd.

Fellesutgifter fordeles på følgende poster:

Bredbånd/TV fra Telia, vaktmestertjenester, renter og avdrag på andel fellesgjeld, normalt vedlikehold, forretningsførsel, felles bygningforsikring m.m.

Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.

Det gjøres oppmerksom på at det er planlagt dreneringsarbeid i sameiet, på grunn av overvann i garasjen. Det ble ved årsmøtet 2026 besluttet at styret skal undersøke dette nærmere.

Styret opplyser om at kostnaden for dette dekkes trolig av innestående midler i sameiet. Styret opplyser også om at det ikke er planlagt en økning av felleskostnader, utover alminnelig justering.

Andel fellesgjeld er kr. 31 108,- pr. 18.06.2026.

Selskapets totale gjeld er kr.

480 517,- pr. 18.06.2026.

Andel fellesformue utgjør kr. 60 016,- pr. 31.12.2025.

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Utover det som er nevnt under punktet "Felleskostnader", påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt. Det gjøres spesielt oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside:

http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt/

Primær formuesverdi kr. 1 512 967,00.

Sekundær formuesverdi kr. 6 051 866,00.

Gjeldende for ligningsåret 2025.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.