Trondheimsveien 91

Velkommen til Trondheimsveien 91!

En lys og luftig 2(3)-roms leilighet i et ettertraktet og hyggelig boligområde. Leiligheten ligger i byggets 4. etasje og byr på god planløsning, store vindusflater og rikelig med naturlig lysinnslipp. Borettslaget har en flott opparbeidet bakgård med grønne plener og sosiale soner.

Fra leiligheten er det få minutters gangavstand til Sofienbergparken, Tøyenbadet, Grünerløkka, og Botanisk Hage. Sentralt og populært område hvor du har "alt" i gåavstand.

• Lekkert baderom renovert i 2023

• God internbeliggenhet i bygget

• Separat kjøkken

• Populært borettslag

• Nærhet til kollektivt knutepunkt

• Varmtvann og fyring inkl. i felleskostnader.

• Kjeller- og loftsbod

Boligen inneholder:

4. etasje: Gang, bad, bod, stue, kjøkken og soverom.

I tillegg medfølger en kjellerbod og loftsbod.

Entré

Velkommen inn!

Romslig entré med god plass til avheng av yttertøy og sko, samt mulighet for diverse oppbevaringsmuligheter. Fra entré har du direkte adkomst til soverom, kjøkken, bad og stue. Det er i tillegg en romslig innvendig bod i enden av gangen. Adkomst via felles trappegang med callinganlegg.

Stue

Leiligheten har en lys og innbydende stue. Store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys, og skaper en luftig og god romfølelse. Det er gode møbleringsmuligheter, med plass til sofagruppe med tilhørende møblement, tv-seksjon og spisebord. Overflater er malt i lyse og tidsriktige toner i 2026.

Kjøkken

Pent kjøkken i delvis åpen løsning mot entré. Praktisk og fin kjøkkeninnredning med gode løsninger og godt med skap- og benkeplass. Kjøkkeninnredning består av glatte fronter og benkeplate av laminat. Nedfelt platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel medfølger handelen.

Bad

Moderne baderom med behagelig gulvvarme - rehabilitert i 2023. Baderomsinnredning bestående av vegghengt servantskap med ovenpåliggende benkeplate og servant og speilskap med innebygget lys på vegg over servant. I dusjhjørnet er det montert plassbesparende innfellbare dusjdører av glass, og veggmontert hånd og regndusj. I himling er det montert downlights som sikrer god belysning.

Det er opplegg for vaskemaskin.

Soverom

Leiligheten har et romslig soverom med et stort vindu mot bakgården, som gir naturlig lys og gode muligheter for lufting. Hyggelig rom med plass til dobbeltseng med tilhørende møblement på hver side av sengen, skrivepult og garderobeskap. Fremfor sengen er det montert en stor garderobe med god plass til oppbevaring av klær.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Det er beboerparkering i området.

Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt – også utover det som er maksimal parkeringstid, på parkeringsplasser regulert til beboerparkering.

Bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene. Beboerparkeringssone A, B, C, D og E.

Pris (2026):

Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 3850 kr

Elbil: 1300 kr

Motorsykkel og moped: 1925 kr

El-motorsykkel og el-moped: 650 kr

Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/.

Totalt bruksareal: 59,0 m²

• BRA-i: 53,0 m²
• BRA-e: 6,0 m²

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 7 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 4 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 m2 (BRA-e).

Leiligheten disponerer en kjellerbod oppmålt til 2m2 (BRA-e). Adkomst til bodområder via felles trappegang og tilkomst til boder gjennom felles bodområder.

Det er målt takhøyder fra 2,31 meter på bad og opptill 2,65 meter på soverom.

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

ENGELSBORG BORETTSLAG, Orgnr: 948 322 536

Forretningsfører: Solibo AS.

Engelsborg borettslag ligger på Sofienberg i bydel Grünerløkka, rett nedenfor Carl Berners plass. Borettslaget består av 306 andelsleiligheter og ble ferdigstilt i 1941. Styret kan kontaktes på e-post: engelsborg@engelsborg.no . Engelsborg borettslag har en vaktmester som ivaretar daglige drift, og det løpende vedlikeholdet i borettslaget i henhold til stillingsbeskrivelse.

Borettslaget har grønne plener og sitteplasser både under soltak og i det fri. Gassgriller er utplassert til gratis utlån i sommerhalvåret.

Borettslaget har trimrom med et utvalg treningsapparater. Alle borettslagets beboere er hjertelig velkommen til å benytte seg av trimrommet mot en lav årskontingent.

Engelsborg borettslag har et eget velferdsrom som kan benyttes til barnedåp, konfirmasjon, møter, barneselskap og andre sosiale sammenkomster.

Styrets arbeid 2025

Det har vært avholdt 12 styremøter i perioden. Styret har gjennom året hovedsakelig arbeidet med en rettslig tvist om setningsskader overfor Tøyenhus borettslag og Sameiet Professorløkka på den ene siden, og entreprenøren Boligenergi AS og deres underentreprenør Rototec AS på den andre siden, samt partenes forsikringsselskaper. Etter dom i lagmannsretten som ila Boligenergi AS og Rototec AS det endelige ansvaret for skader både hos naboene og oss, ble det i 2025 oppdaget at skadene var mer omfattende enn tidligere antatt hos Sameiet Professorløkka. Dermed er saken ikke avsluttet, heller ikke styrets arbeid med å ivareta borettslagets interesser. Styret vurderer kontinuerlig tjenestene vi kjøper inn, og valgte i løpet av 2025 å bytte forretningsfører fra OBOS til Solibo. Engelsborg borettslag er fortsatt et OBOS-borettslag, og andelseierne har hos oss den samme forkjøpsretten innen OBOS som før. Borettslaget har foretatt nødvendig vedlikehold gjennom året. Husleien ble justert i pakt med generell prisstigning ved årsskiftet.

Foruten om andel fellesgjeld, overdras andelen fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i borettslagets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. burettslagslova § 5-20 har borettslaget legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.

På borettslagets eiendom er det tinglyst følgende servitutter/heftelser:

For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenheten vises det til avgivereiendommen. Slike dokumenter er normalt ikke innhentet i forbindelse med salget.

Leilighetsbygg oppført i 1942. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med kjeller og loft. Yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk. Utvendige fasader av synlig murverk. Etasjeskillere av betong. Yttertak i trekonstruksjoner tekket med takstein. (Taket er ikke besiktiget). Entrédør med kikkehull. Vinduer med tre-lags glass fra 1984. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler

Denne tomten er eiet.

9284,00 kvm.

Oppvarming med elekstrisk gulvvarme ved bad og stedvis radiatorer tilknyttet felles varmesentral i andre rom.

Energikarakter: C - Gul

Energiforbruk foregående år var ca. 1400 kwh.

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

Det foreligger "ekspedisjonsdokument" fra byggeåret. Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp. Ekspedisjonsdokument kommer hovedsakelig i bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt 1940-50.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad med tilkomst fra gang:

- Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg for vurderingen av tilførselrør i bygningen.

- Avløp (inkl. sluk): Se punkt "Avløpsrør" under avsnitt om tekniske anlegg for vurdering av tilkoblet avløpsrør i bygningen.

- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS3600. Foreslått tiltak er forbedring av ventilasjonen eller kompenserende tiltak hvis bruk av våtrommet viser at dette er nødvendig.

Kjøkken:

- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig da fraluftsventil ikke er synlig. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Foreslått tiltak er forbedring av eksisterende løsning og/eller ventilering ved åpning av vinduer.

- Innredning: Uheldig plassering av skjøt på benkeplate foran oppvaskkum. Tegn til svelling på benkeplate, og vannsprut/vannsøl vurderes som en sannsynlig årsak. Konsekvens/foreslått tiltak er at lokal utbedring eller utskiftning kan iverksettes ved behov.

Andre rom:

- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig ved stue da veggventil er malt igjen. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Forbedring av eksisterende løsning og/eller ventilering ved åpning av vinduer bør påregnes.

Tekniske anlegg:

- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Det vurderes at vannrørene av kobber er skiftet eller delvis skiftet etter byggeåret, men det er ikke kjent når dette ble gjort, eller omfanget av arbeidet. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Innvendig stoppekran: Innvendige stoppekran for kjøkken er ikke tilgjengelig/ikke påvist ved befaring. Konsekvens kan være begrenset mulighet for å kunne stenge av vannet. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å avklare om stoppekran bør monteres.

- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Det vurderes at boligens avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) ved bad har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Tilhørende røropplegg er vurdert å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Vinduer og ytterdører:

- Vinduer og omramming: Vinduer har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold etterfulgt av videre overvåking.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger. For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.

I henhold til Lov om borettslag § 5-5 kan man med godkjenning fra styret i borettslaget leie ut leiligheten til andre for opptil tre år dersom man har bodd i leiligheten i minst ett av de to siste årene. Se for øvrig vedtektenes punkt 2-2 for utfyllende bestemmelser. Vedtekter følger som vedlegg.

Dyrehold er tillatt. For å unngå unødige konflikter, følger borettslaget et føre var prinsipp som innebærer at en andelseier som ønsker å anskaffe husdyr, plikter å skriftlig varsle sine nærmeste naboer (i samme oppgang) i forkant av anskaffelsen. Nye andelseiere som allerede har husdyr, skal så raskt som mulig gi sine naboer samme varsel.

For utdypende informasjon knyttet til husdyrhold, se punk 2-3 i husordensregler. Her står det listet opp hvordan borettslaget på generelt grunnlag forholder seg til husdyrhold.

Prisantydning kr 4 700 000,-

Andel fellesgjeld kr 52 727,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

545,00,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL)

8 406,00,- (Avklaring forkjøpsrett )

9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

_______________________________________________________

Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 4 772 173,-

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Av denne summen utgjør kr. 52 727,- andel fellesgjeld som vil følge andelen, men som ikke skal innbetales med oppgjøret. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Lån I:

Bank: Obos Banken

Lånenummer: 9820.85.45337

Rente (nominell): 5,44 %

Innfrielsesår: 2034

Lånetype: Annuitet

Antall terminer pr år: 12

Saldo pr 01.07.26: 12 743 512 kr

Andel av saldo: 44 201 kr

IN-ordning: Nei

Lån II:

Bank: Husbanken

Lånenummer: 11441549

Rente (nominell): 4,71 %

Innfrielsesår: 2027

Lånetype: Annuitet

Antall terminer pr år: 2 2 458 349 kr

Saldo pr 01.07.26:

Andel av saldo: 8 527 kr

IN-ordning: Nei

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

Sikringsordning: Ja.

Forkjøpsrett: Ja.

Styregodkjennelse: Ja.

Kr. 4 371,- pr. mnd.

Fellesutgifter fordeles på følgende poster:

Varmtvann og fyring, felles bygningsforsikring, internett, trappevask, kommunale avgifter, vaktmestertjenester, snømåking, betjening av fellesgjeld og generelt vedlikehold av borettslaget.

Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.

Andel fellesgjeld er kr. 52 727,- pr. 07.07.2026.

Selskapets totale gjeld er kr.

15 201 869,- pr. 07.07.2026.

Kommunale avgifter er inkludert i andel fellesutgifter.

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Utover det som er nevnt under punktet "Felleskostnader", påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring og innvendig vedlikehold.

Primær formuesverdi kr. 1 385 937,00.

Sekundær formuesverdi kr. 5 543 747,00.

Gjeldende for ligningsåret 2025.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.