Lille Stranden 2

Lille Stranden 2 er et markant kombinasjonsbygg oppført i 2007 over 11 etasjer, tegnet av Arkitektkontoret Kari Nissen Brodtkorb. Bygningen har åpninger av ulik karakter skaper variasjon og kontakt mellom kvartalets indre rom og omgivelsene. Kontrastene gir bygget karakter.

På toppen av bygget har beboerne også tilgang til en spektakulær, felles takterrasse med panoramautsikt over by og fjord.

Her bor du svært sentralt på Tjuvholmen. Alt utenfor døren; nabolaget kombinerer sjø, kunst, gastronomi og byliv. En heistur og en liten spasertur fra sameiets eksklusive inngangsparti, tilbys Thief Spa, Astrup Fearnley Museet, sjøbad og badestrand, samt kajakkhotell og båthavn.

Nåværende eier har leid ut leiligheten under deres eiertid. Eier opplyser leieinntekter på inntil 30.000,-/mnd.

• Balkong
• Gjennomgående
• Soverom mot indre gårdsrom
• Gasspeis i stuen.
• Mekanisk avtrekk for kjøkken og våtrom.
• Oppvarmet med radiatorer tilkoblet varmesentral.
• Kjellerbod
• Garasjeanlegg i underetasjen (parkeringsplass medfølger ikke)

6. etasje: Entré, bad, bod, stue med åpen kjøkkenløsning og to soverom. Adkomst til balkong fra stue.

Entré/Gang: Velkommen til Lille Stranden 2. Adkomst via felles inngang og felles trappoppgang. Det er heis i oppgangen. Adkomst til leiligheten via svalgang i indre gård. Det er dørcalling i entréen.

Stue: Fin stue med gode møbleringsmuligheter, store vindusflater, parkett på gulv og lysmalte vegg- og himlingsflater. I stuen er det naturlig plass til sofamøblement, spisegruppe, tv-møblement og annen ønsket møblering. De store vindusflatene bidrar med naturlig belsyning i stuen. Det er åpen kjøkkenløsning i stuen. Fra stuen er det utgang til balkong.

Balkong:
Avlang balkong på 3m2. Balkongen er i betongkonstruksjon og har rekkverk av metall og glass.

Kjøkken:
Åpen kjøkkenløsning med kjøkkeninnredning fra byggeår/2007. Innredningen har lyse, glatte fronter og laminat benkeplate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin. Frittstående kjøleskap med fryser. Ventilator i overskap. Vannrør av typen rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast. Brannslange under kjøkkenbenk.

Baderom:
Lyst og flislagt baderom med gulvvarme. Vegghengt servant med armatur. Speil med overlys og stikkontakt over servant. Dusjnisje med glassdører. Vegghengt dusjarmatur. Vegghengt toalett. Vannrør av type rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast. Mekanisk avtrekk med ventil i himling. Opplegg for vaskemaskin.

To soverom:
Leiligheten har to gode soverom som vender mot rolige omgivelser i indre gårdsrom. Begge soverom har god plass til stor seng, nattbord og garderobeløsning.

Innvendig bod: Det er innvendig bod/kott i leiligheten. I tillegg disponerer leiligheten en bod i kjeller på 5m2.

Annet:
- Takhøyde er målt til ca. 2,45 meter i stue og på soverom og 2,47 meter på bad.
- Parkett på gulv.
- Gasspeis i stuen.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Det er garasjeanlegg under bygget. Det medfølger ikke garasjeplass.

For priser for eventuell leieavtaler i Tjuvholmen P-hus se: https://onepark.no/parkering/oslo/tjuvholmen-p-hus/

Totalt bruksareal: 66,0 m²

• BRA-i: 61,0 m²
• BRA-e: 5,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 3,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

SAMEIET LILLE STRANDEN 2, Orgnr:

Forretningsfører: OBOS Eiendomsforvaltning AS

Sameiet består 62 seksjoner fordelt på 61 boligseksjoner og 1 næringsseksjon. Vaktmestertjeneste: Tjuvholmen Drift AS, vakttelefon 23 11 88 99 epost: drift@tjuvholmen.no. TD ønsker at alle beboere på Tjuvholmen benytter boligperm.no for rapportering av avvik og bestillinger. Boligselskapet er forsikret via flåteavtalen på Tjuvholmen i Gjensidige med polisenr. 83419676.

Felles sykkelbod og felles takterrasse.

Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt.

Felleskostnadene økte med 8% og vedlikeholdsfondet med 5% fra 01.02.2025 iht. styrevedtak.

I 2024 og 2025 har styret vært tilbakeholdne med å igangsette større vedlikeholdsarbeid og har kun utført nødvendig vedlikehold. Dette er gjort for å opprettholde en likviditetsbuffer og sikre balanse i betalingsevnen, samt for å unngå ytterligere økninger i felleskostnadene, som tidligere har vært nødvendige på grunn av generell prisstigning og økte kostnader i samfunnet de siste årene.

Bygg og eiendommen, spesielt fellesanlegg og infrastruktur på Tjuvholmen, har nådd en alder der behovet for vedlikehold vokser betydelig. Dette kan dessverre føre til uforutsette vedlikeholdsbehov, noe som styret ikke alltid har budsjettert for eller har noen påvirkninger på beslutninger som blir tatt.

Kostnadene knyttet til Tjuvholmen Infrastruktur (TI) er svært høye, og en stor andel av sameiets inntekter går med til å dekke disse fellesutgiftene. I 2024 ble det gjennomført en tilstandsvurdering av TI-arealene, som avdekket behov for flere omfattende vedlikeholdstiltak.

Blant de største prosjektene finner vi:

• Legging av ny membran på deler av Odden for å forhindre lekkasjer

• Utskifting av skadde steinheller

• Oppgradering og vedlikehold av ITV anlegg.

• Investeringer i energimålere for å redusere driftskostnader

• Utbedring av varmekabel og toppdekke på rampe

• Oppgradere og vedlikeholde SD-anlegget.

Tiltakene er nødvendige for å opprettholde eiendommens tekniske standard og funksjonalitet på lang sikt. Som følge av dette vil kostnadene til TI øke i inneværende år. Disse kostnadene fordeles på samtlige sameier etter brøk. Sameiets økonomi vurderes av styret som tilfredsstillende, til tross for foreløpige estimater om økte kostnader knyttet til tjenester fra Tjuvholmen Infrastruktur AS. I motsetning til flere sammenlignbare sameier på Tjuvholmen har vårt sameie ikke tatt opp lån til drift, selv om bygningsmassen er blant de eldste i området.

Dette har krevd bevisste prioriteringer, tett budsjettoppfølging og langsiktig planlegging fra styrets side. Styret vil fortsatt være tilbakeholdent med å igangsette større og kostnadskrevende vedlikeholdsprosjekter, men vil fortløpende vurdere gjennomføring av mindre tiltak i løpet av året.

Drift og vedlikehold i sameiet:

Det viktigste vedlikeholdsarbeidet som styret har godkjent det siste året:

Bytte av vifte (mai 2025): Det ble gjennomført utskifting av avtrekksvifte på takterrassen.

Vedlikehold av sikringsskap (juni 2025): Det ble avdekket betydelig støv og smuss i sikringsskapene og på elektriske koblinger etter flere års drift. Åpne gjennomføringer mellom etasjene, samt manglende deksel over sikringer og rekkeklemmer, medførte at støv og partikler samlet seg på koblingene. Arbeid ble gjennomført for å rengjøre sikringsskapene og installere nødvendige deksler, noe som reduserer risikoen for kortslutning og farlige situasjoner i anlegget.

Maling av branntrappa (juni 2025): Branntrappen på takterrassen, som er felles med nabosameiet, ble malt. Tiltaket ble gjennomført som følge av rustdannelse og falming av overflatebehandlingen, og kostnadene ble likt fordelt mellom sameiene.

Maling av dørene (august 2025): Alle dører ut mot svalgangene i samtlige etasjer, samt hovedinngangsdøren, ble malt. Det ble samtidig montert beskyttelsesplater på hjørnene ved inngangsdøren for å redusere skader på veggene som følge av urinering fra hunder.

Storvask av fellesarealer (august 2025): Det ble gjennomført grundig rengjøring av fellesarealene, inkludert svalgangene.

Oppgradering av vann- og avløpssystem (august 2025): Det ble skiftet ut eksisterende magnetventil på kaldtvannsinntaket i felt F2 (fra byggeår) med en motorstyrt ventil. Tiltaket reduserer fare for vannlekkasjer, belastning og vibrasjoner i rørnettet, gir mer kontrollert åpning og lukking og muliggjør manuell betjening ved behov. Videre ble det anskaffet én reservepumpe til hovedspillvannskummen i felt F2. Dette er et forebyggende tiltak etter måling av lave isolasjonsverdier på eksisterende pumper. Tiltaket sikrer rask utskifting ved eventuell svikt og reduserer risikoen for driftsstans i hele feltet.

Lekkasjer hos MenWear (september 2025) Det har vært to separate lekkasjehendelser som har berørt lokalet til MensWear. Den ene lekkasjen stammet fra oppleggskraner til en leilighet i 3. etasje. Skaden ble meldt og håndtert som forsikringssak. Den andre hendelsen gjelder mistanke om svettelekkasje fra et t-rør tilknyttet oppleggskraner for en annen leilighet over lokalet. Lekkasjen antas å kunne oppstå ved lave temperaturer, når materialene trekker seg sammen. Ved inspeksjon i desember ble det ikke påvist aktiv lekkasje. Det ble derfor besluttet å avvente eventuell reparasjon til lekkasjepunktet kan fastslås med sikkerhet. Saken er foreløpig ikke meldt til forsikringen, da skadeårsak må være endelig avklart før eventuell utbedring av følgeskader kan iverksettes.

Rens av ventilasjoner (nov. 2025): Sameiet vil gjennomføre rens av ventilasjonsanlegget mandag 17. og tirsdag 18. november. Arbeidet omfatter rens av ventiler på bad/toalett, inspeksjon og bytte av filter i kjøkkenvifte, samt blåsing av ventiler mot bakgården ved behov. 124000 kroner.

Service og utbedringer av boddører (des. 2025): Det ble gjennomført årlig service på boddørene, inkludert bytte av batterier, utskifting av dørblader samt justering av hengsler og sylindere.

Innkjøp av potter og beplantning (feb. 2026): Styret sørget for innkjøp av nye blomsterpotter og plastplanter til inngangspartiet, etter at tidligere beplantning ble ødelagt som følge av hærverk. Tiltaket ble gjennomført for å opprettholde et ryddig og representativt fellesområde.

Kartlegging av brannteknisk dokumentasjon (mars 2026): Som del av et pågående prosjekt koordinert av Tjuvholmen Infrastruktur, ble det gjennomført en befaring i sameiet for å vurdere behovet for oppdatering av byggets brannstrategi og tilhørende brannteknisk dokumentasjon.

Korrigering av feil nummerering i dørkarmer - H-nummer (april 2026): I forbindelse med feil nummerering av H-numre på dørkarmer har styret utarbeidet nye merker. Disse er nå montert over eksisterende merking, slik at nummereringen nå er korrekt. Tiltaket er gjennomført for de fleste leiligheter i bygget. I enkelte tilfeller har det ikke vært mulig å få tilgang, og disse vil bli fulgt opp Nye avtaler som sameiet har inngått

Service av gasspeiser (april 2025): Alle sameiene på Tjuvholmen inngikk serviceavtale for gasspeiser med ny leverandør etter anbefaling fra TD. Alfa Olis ble valgt som leverandør for både service og vedlikehold av gasspeiser og sameienes distribusjonsnett for gass.

Avtale om service på sprinkleranlegg (april 2025): Det er inngått avtale om felles serviceavtale for alle sprinkleranlegg på Tjuvholmen. Avtalen gjelder automatiske slokkesystemer og skal sikre at sprinkleranleggene blir jevnlig kontrollert og vedlikeholdt i henhold til forskrift om brannforebygging. Ordningen sikrer også at Tjuvholmen Infrastruktur AS får dokumentasjon på at lovpålagt service er gjennomført på samtlige anlegg.

Det er inngått avtale med Varme og Bad AS Ny revisor (feb. 2026): Etter at den tidligere revisors virksomhet ble avviklet, inngikk sameiet ny avtale med revisor. BDO ble valgt som ny revisor etter en grundig konkurransevurdering.

Avtale mellom TI og Sameiene på leveranser av gass (mars 2026): Sameiet har inngått en ny avtale med Tjuvholmen Infrastruktur AS om bistand til drift og vedlikehold av infrastrukturen for gassleveranser til eiendommen. Avtalen formaliserer en praksis der selskapet kjøper inn gass på vegne av sameiet, håndterer administrativ og teknisk oppfølging av gassanlegget, samt bistår med budsjett og kostnadsoversikt.

Forlengelse av avtale med GlobalConnect (april 2026): Styret har forlenget avtalen med internettleverandøren GlobalConnect (tidligere Lynet) med to år. Klager på støy og andre forhold Styret har i perioden mottatt et økende antall klager sammenlignet med foregående periode, hovedsakelig knyttet til støy, høy musikk og festaktivitet. En pågående sak gjelder en seksjonseier som gjentatte ganger har arrangert sammenkomster etter midnatt. Vedkommende har mottatt varsel om pålagt salg, og styret følger opp saken med vurdering av videre tiltak dersom atferden ikke endres. Det ble i desember registrert hærverk i sameiets inngangsparti, hvor en blomsterpotte ble fullstendig ødelagt. Hendelsen ble politianmeldt. Saken ble senere henlagt av politiet grunnet manglende bevis.

Eiendommen overdras med de rettigheter og forpliktelser som følger av grunnboken og eventuelle offentlige bestemmelser. Eventuelle tinglyste servitutter, erklæringer og rettigheter som fremgår av grunnboken, og som etter sin art skal følge eiendommen, overtas av kjøper. Pengeheftelser som er etablert som sikkerhet for selgers lån eller øvrige forpliktelser, vil bli innfridd og slettet for selgers regning i forbindelse med oppgjøret. Slike pengeheftelser skal ikke overtas av kjøper.

Eiendommen overdras således fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle heftelser som uttrykkelig er opplyst å skulle følge eiendommen.

Det er tinglyst heftelser på eiendommen. Kjøper overtar kun de servitutter, erklæringer og rettigheter som fremgår av grunnboken, og som etter sin art eller etter uttrykkelig avtale skal følge eiendommen.

Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. eierseksjonsloven § 31 har sameiet legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.

Dnr. 650820, tgl. 16.08.2007 - Seksjonering

SNR: 26
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 60 / 4787

Dnr. 572089, tgl. 16.07.2007 - Erklæring/avtale

Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 735650, tgl. 17.09.2007 - Erklæring/avtale

Bestemmelse om dekning av løpende kostnader til drift og vedlikehold
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 748732, tgl. 20.09.2007 - Erklæring/avtale

Bestemmelse om adkomstrett
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 823239, tgl. 10.10.2008 - Erklæring/avtale

Bestemmelse om fellesareal.
Sletting eller endring kan ikke skje uten samtykke fra Oslo kommune v/Plan- og bygningsetaten.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 844113, tgl. 17.10.2008 - Erklæring/avtale

Bestemmelse om fellesareal.
Sletting eller endring kan ikke skje uten samtykke fra Oslo kommune v/Plan- og bygningsetaten.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 234968, tgl. 01.04.2009 - Erklæring/avtale

Overliggende eiendommer har rett til atkomst via Parkeringshuset som måtte være nødvendig for tilsyn og vedlikehold av spunter/pæler.
Rettet jfr. tinglysingsloven § 18, 30.03.2009. DYNING
Erstatter dagboknummer 643 578 tinglyst 14.08.2007, endret fra pengeheftelse til servitutt.
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 55124, tgl. 22.01.2010 - Erklæring/avtale

Rettet i medh. av tgl.l. §18. 22.01.10 TORHUG.
Feilregistrert som pengeheftelse 20.09.07 doknr. 748481/2007
Vederlagsfri rett til å ha tømmeledning for fettutskillere på eiendommen.
Rettigheten gjelder også til fordel for gnr. 210 bnr. 34 snr. 4.
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 344287, tgl. 12.05.2010 - Erklæring/avtale

Bestemmelse om fellesareal (underjordisk parkeringsanlegg)
Sletting eller endring kan ikke skje uten samtykke fra
Oslo kommune v/Plan og bygningsetaten
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 341118, tgl. 02.05.2012 - Erklæring/avtale

Vederlagsfri rett til å disponere søppelrom
Opprinnelig tinglyst 20.09.2007 med dokumentnummer 748770.
Rettet i medh. av tgl.l.§18. 02.05.2012 E.N.
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 537726, tgl. 25.05.2023 - Bruksrett

Parkering for 22 sykler
Bestemmelse om adkomst
Bestemmelse om vedlikehold
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenheten vises det til avgivereiendommen. Slike dokumenter er normalt ikke innhentet i forbindelse med salget.

Leilighetsbygg oppført i 2007. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med parkeringskjeller. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med trekledning og murpuss. Flatt tak. Yttertak er tekket med takmembran. Entrédør med elektrisk kodelås. Vinduer med karmer av tre, som er utvendig belagt med metallplater. Balkongdør med karmer av tre, som er utvendig belagt med metallplater. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk.

Denne tomten er eiet.

720,00 kvm.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av radiatorer/vannbåren varme (tilkoblet varmesentral), gulvvarme på bad og gasspeis.

Energikarakter: D - Grønn

Det foreligger ferdigattest fra 2010.

Våtrom - Bad:
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger (TG2)
- Sanitærutstyr og innredning (TG2)

Andre rom:
- Overflate gulv (TG2)
- Innerdører (TG2)

Prisantydning kr 8 150 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

203 750,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

_______________________________________________________

8 364 790,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Forkjøpsrett: Nei.

Styregodkjenning: Nei.

Kr. 6 275,- pr. mnd.

Fellesutgifter fordeles på følgende poster:

Fordelt:
Vedlikeholdsfond bolig: 221,-
Felleskost bolig: 5 460,-
TV/bredbånd: 594,-

Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.

Andel fellesgjeld er kr. 0,- pr. 29.09.2026.

Selskapets totale gjeld er kr.

0,- pr. 29.09.2026.

Andel fellesformue utgjør kr. 13 621,- pr. 31.12.2025.

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Primær formuesverdi kr. 2 073 690,00.

Sekundær formuesverdi kr. 8 294 760,00.

Gjeldende for ligningsåret 2025.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.