Tollbugata 13

Velkommen til en særpreget og urban leilighet i ærverdige Posthallen fra 1916!
Dette er et bygg med vakker historikk, flotte oppganger og en helt egen atmosfære midt i Oslo sentrum.

Leiligheten byr på en god og luftig romfølelse med generøs himlingshøyde og et stort vindu som fyller hele oppholdsrommet med naturlig lys. Den smarte mesaninen gir en skjermet soveplass og utnytter volumet i boligen svært godt. Her får du en New York-inspirert studiofølelse midt i byen.

Høydepunkter:

• Generøs himlingshøyde
• Mesanin med soveplass
• Stort vindu og flott lysinnslipp
• Heis
• Nye vinduer fra 2023
• Kjøkken og bad fra 2011/12
• Balansert ventilasjon
• Vv, fyring og internett inkl. i felleskost.
• Ekstern bod på 5 kvm
• Tre flotte felles takterrasser med gode solforhold og utsikt
• Felles sykkelbod
• 7 parkeringsplasser (leie - første man til mølla)
• En unik og arealsmart bolig i historiske omgivelser, med alt Oslo sentrum har å by på rett utenfor døren.

Leiligheten ligger i byggets 3. etasje og inneholder entré, bod, bad, stue/kjøkken. Trapp opp til hems på 8 kvm. Videre disponerer leiligheten en kjellerbod på 5 kvm.

Felles sykkelrom og mulighet til å leie hageparsell på terrassen.

Oppgraderinger:

2011/2012: Leiligheten ble ifølge tilstandsrapporten bygget om. Bad og kjøkken er fra ombyggingsåret.

2023: Vinduer med karmer av tre og 2-lags glass.

Standard:

• Byggeår: 1916
• Ombygging: ca. 2011/2012
• Beliggende i 3. etasje
• BRA-i: 34 m²
• BRA-e: 5 m²
• Hems: 8 m²
• Kjellerbod på 5 m², merket nr. 344
• Takhøyde målt til ca. 1,90–3,96 meter
• Adkomst via felles trappegang med heis
• Callinganlegg
• Etasjeskiller av betong
• Entrédør med kikkehull, brannklasse EI30 og lydklasse 40 dB
• Vinduer med karmer av tre og 2-lags glass fra 2023
• Oppvarming med radiator og elektrisk gulvvarme på bad
• Tilknyttet felles varmtvann
• Mekanisk tilluft og avtrekk (balansert ventilasjon)
• Gulvflater belagt med parkett og fliser
• Vannrør av rør-i-rør, kobber og forkrommede rør
• Synlige avløpsrør av plast
• Fordelerskap for rør-i-rør med stoppekraner plassert i bod
• Opplegg for vaskemaskin i bod
• Bad fra ombyggingsår
• Flislagt gulv med gulvvarme
• Benkeplate av tre på bad
• Ovenpåliggende servant
• Mekanisk avtrekk på bad
• Kjøkken fra ombyggingsår
• Åpen kjøkkenløsning
• Slette kjøkkenfronter
• Laminatbenkeplate
• Nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål
• Frittstående kjøleskap med frysedel
• Frittstående oppvaskmaskin og komfyr
• Nedfelt platetopp
• Ventilator i overskap tilkoblet avtrekkskanal
• Felles vaskeri
• Felles sykkelbod
• Felles takterrasser for boligseksjonene
• Takterrassene er normalt åpne mellom kl. 09.00 og 22.45 utenom vintersesongen.
• Sameiet har MC-/scooterparkering for beboere i bakgården
• Boligseksjonene disponerer 7 parkeringsplasser som fordeles av styret etter førstemann-til-mølla-prinsippet.
• Ingen forkjøpsrett
• Ingen krav om styregodkjenning
• Sameiet har ikke IN-ordning.
• Sameiet består av 211 boligseksjoner og 6 næringsseksjoner.

Følgende tilbehør medfølger ikke handelen:

• Vaskemaskin

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Eiendommen har regulert adkomst iht. gjeldende reguleringsplan.

Sameiet har flere beboere som leier parkeringsplass på Bankplassen P-hus. Avtale om leie av plass inngås mellom den enkelte beboer og parkeringshusene. Leie skjer til markedspris.

Ellers gateparkering etter gjeldende regler.

Totalt bruksareal: 39,0 m²

• BRA-i: 34,0 m²
• BRA-e: 5,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Quadraturen Eierseksjonssameie, Orgnr: 989 976 478

Forretningsfører: OBOS Eiendomsforvaltning AS

Sameiet består av 217 seksjoner.

Sameiet har egen hjemmeside: https://www.quadraturen.no/salg-av-leilighet

Styret har en avtale med Securitas om en miljøvakttjeneste. Beboere kan benytte seg av denne tjenesten ved sjenerende støy og bråk fra andre leiligheter. Vekter som ryker ut og sender alltid en skriftlig rapport til Styret. Denne rapporten danner grunnlag for styrets videre agering i slike saker. Securitas har også ansvar for å stenge alle takterrassene ca. kl 22:45. Alt opphold på takterrassene etter kl 22:45 er ikke tillatt.

Bygget er vernet etter plan- og bygningsloven hos Byantikvaren i Oslo.

Fra innkalling til årsmøtet 2026:

Endring av vedtekter og husordensregler - forsikringsdekning:

Bakgrunn: Styret har ved flere anledninger blitt fremlagt skadesaker som har medført diskusjon og uenighet i forhold til ansvarsdekning. Dette har typisk vært skader som følge av vannlekkasjer fra kjøkken og bad, eller feil ved elektrisk anlegg i seksjoner. For å unngå disse diskusjonene og uenigheter om hvordan vedtektene/husordensreglene skal tolkes, har Styret bedt sameiets advokat om å tydeliggjøre ordlyden. Forslaget er i tråd med advokatens anbefaling. Endringen ble vedtatt. Se vedlagte innkalling for selve endringen.

Valg av nye korridorfarger:

Styret foreslår at årsmøtet gir styret fullmakt til å jobbe videre med saken sammen med beboerkomitéen. Etter at Beboerkomiteen kommer frem til en konklusjon, sender komiteen inn de alternativene og anbefalingene til Styret, som til slutt velger den endelige løsningen. Forslaget ble vedtatt.

Fra styrets årsrapport 2025:

Vindusprosjekt, fase 1 og 2 (oppfølging):

Prosjektet ble delt i fase 1 og 2, der fase 1 omfattet utskifting av trevinduer og balkongdører i tre fra 2. etasje til 7. etasje, i tillegg til full rehabilitering av alle vinduer og dører i 1. etasje, samt alle verneverdige vinduer i trappeoppganger og enkelte næringsarealer, og sorte metalgittere i 1. etasje. Fase 1 omfattet også rehabilitering av snøfangere og varmekabler på taket og montering av nye snøfangere på begge kuplene. Også hele fasaden ble kontrollert for skader og reparert, og rengjort/vasket.

Styret har i Høst lagt ut en brukerundersøkelse på sameiets webside for å avdekke erfaringer, feil og mangler med de nye vinduene. Heldigvis var det kun 6 leiligheter som meldte om feil med enkelte vinduer og balkongdører. Disse ble utbedret fram til slutten av desember. I hovedsak har problemene vært knyttet til feiljustering av åpne/lukke mekanismen. Enkelte av tilfellene skyldtes brukerfeil, stort var sett forårsaket av gjester (korttidsleie) som ikke er vant til norske åpnings- og lukkemekanismer på vinduer. For eksempel, det er unormalt at vinduer i Nord-Amerika kan åpnes, da det vanlige er at de kan kun vippes. Derfor oppfordrer vi alle som driver med korttidsleie om å henge opp informasjon i leiligheten om hvordan vinduene åpnes og lukkes.

For de som har vist interesse for montering av ekstrautstyr for å forhindre brukerfeil (som for eks. sperre visse vinduer fra å åpnes helt), vil Bykle montere dette på eiers regning. Styret har vært i møte med ledelsen av Bykle Vinduer for å se på muligheten for en justering av åpnings- og lukkemekanismen i leiligheter som har meldt om problemer, eller som i fremtiden melder om problemer.

Styret innkalte en hovedrepresentant fra Bykle Vinduer til Quadraturen, og sammen foretok en kontroll i flere berørte leiligheter. Styret har i samarbeid med Bykle Vindu, blitt enige om et opplæringstiltak der vaktmester og en assistent får opplæring i justering av åpnings- og lukkemekanismes, slik at sameiet i fremtiden kan selv foreta justeringer straks behov melder seg.

Styret minner om at det er svært risikabelt å skru persienner og lignende mekanismer på vindusrammene, fordi det kan føre til at skuene treffer glasset og sprekker det. Hvis man monterer persienner eller rullegardiner, må man tilse at disse enten er helt lukket eller helt åpne. Hvis man har disse på halvstilling, vil det kunne oppstå termisk sprekk i glasset på grunn av for stor temperaturforskjell mellom forskjellige deler i vinduet, hovedsakelig om sommeren. Dette gjelder spesielt plisse/liftgardiner som er montert tett inntil glasset eller vindusrammen.

Styret har også mottatt svært mange positive tilbakemeldinger på at de nye vinduene isolerer vesentlig bedre mot støy og kulderas.

Diverse:

Som følge av bekymringsmeldinger fra beboere, har styret også i 2025 fornyet en spesialavtale med Aftenposten-distribusjon om å ikke levere reklame og annet uadressert materiell på døren til hver enkelt leilighet. Kun de som har abonnement av avis/blad vil få leveranse på døren. Gratisaviser m.m. vil fortsatt være tilgjengelig for alle i eget stativ i postrommet. Styret oppfordrer alle til å heller abonnere på nettaviser.

Biblioteket i postrommet er svært populært bomiljøtiltak og vi ser en stor sirkulasjon av bøker. Her kan alle låne og levere inn brukte bøker.

Takterrasser:

Takhageprosjektet har også i år vært et veldig populært tilbud, og deltakerne er svært fornøyde med prosjektet. Takhageparsellene vil være tilgjengelig til interesserte beboere fra april 2026. Reservasjon av hageparseller vil bli annonsert på sameiets webside i god tid i forveien. Det er ikke mulig å reservere plass på forhånd, og også i år vil det bli loddtrekning blant søkerne (hvem som til slutt får parsell). Styret oppfordrer alle til å påse at røykeforbudet på takterrassene opprettholdes, for å unngå en lignende brann som oppsto for 6 år siden på takterrassen i 7. etasje. Videokamera på takterrassen i 7. etasje nærmest slottet slås kun på i stengetiden om natten. Den preventive effekten har vist seg å være vellykket, da det heldigvis ikke har vært noen tilfeller av grov tilgrising eller hærverk på takterrassene i 2025/2026. Dekket på takterrassen i 7. etasje (Pergola) planlegges rehabilitert før sommeren 2026. Det vil i første omgang bli vurdert løsne alle komposittplankene og legge dem på nytt, for å rette opp ujevnheter og mellomrom.

Inn/utflytting av beboere:

Sameiet har også i 2025 hatt store utfordringer med de stadige utskiftninger av leieboere, herunder ekstraordinær slitasje på bygget. Som et ledd i dette har styret lagt stor vekt på formidling av informasjon til alle på infotavle og fellesrom, samt internettside www.quadraturen.no Det største problemet med leiligheter som benyttes til korttidsutleie er at eierne av leilighetene ikke gir tilstrekkelig informasjon til leietakerne/gjester om reglene ifm brannvern, husordensregler, og søppelhåndtering. Styret har også ved flere anledninger tatt kontakt med enkelte beboere/leieboere for en nærmere forklaring av husordensreglene i forhold til brudd på disse. Problemet gjelder i hovedsak bråk og musikkstøy, eller ulovlig demontering av alarmorgan som er montert inne i leiligheten, når det oppstår falsk brannalarm. Styret har dessverre vært nødt til å sende advarsler til enkelte seksjonseiere på grunn av manglende overholdelse av husordensregler i forhold til støy/musikk.

Airbnb og lignende:

Utleie av Airbnb-leiligheter har de siste årene økt kraftig i omfang og fører til mange og krevende utfordringer. Mange av Airbnb-gjester får svært lite eller ingen informasjon om søppelhåndtering, brannrutiner m.m., og kjenner ikke til husordensreglene. Eiere som leier ut på Airbnb oppfordres derfor om å gi informasjon til Airbnb-gjester, ved for eks. å klistre en informasjonsside med viktige opplysninger på innsiden av leilighetsdøren, for å minimere en del av utfordringene. Styret gjør obs på an enkelte leietakere med vanlig leiekontrakt i Quadraturen, utleier leiligheten videre i helger eller ferier på Airbnb uten at eier av leiligheten er klar over dette, med de negative konsekvensene det medfører i forhold til bråk og slitasje av leiligheten og øvrige fellesområder. Vi oppfordrer derfor eiere med utleide leiligheter om å foreta stikkontroller i forhold til dette, for å unngå ubehagelige overraskelser. Styret ser positivt på at flere seksjonseiere som leier ut til korttidsleie/Airbnb, har i den siste tiden montert støynivåmåler som knyttes til en App på eiers mobil, og som varsler eier hvis støynivået i leiligheten overskrider en viss grense. På denne måten reduseres muligheten for at leiligheten brukes til, for eksempel, utagerende fester med mer, eller til avspilling av høy musikk, etc.

Pågående plansaker:

-Myntgata 2. Oslo kommune har anskaffet eiendommen Myntgata 2 med hensikt å utvikle en ny videregående skole. Skolen skal utvikles i bevaringsverdig bebyggelse og nybygg på eiendommen. Arealene som ikke benyttes til skole skal tas i bruk for kultur- og næringsvirksomhet som kan bidra til aktivitet i området. Se saksnummer 201900074.

-Detaljregulering - Fred. Olsens gate 3 B og Skippergata 14 - endring av reguleringsplan S-4548. Se saksnummer 202506950.

-Sadelmakerhullet - Bjørvika felt A5 (A5A, A5B og A40). Tilrettelegge for ny park og næringsbebyggelse. Se saksnummer 202205032.

-Jernbanetorget 1. Detaljregulering - Nye Oslo S - ny stasjon m.m. (Stasjonsalléen, Fjordporten hotell, "Krystallen"). Se saksnummer 201510215.

-Schweigaards gate 10 med flere (Galleri Oslo). Kontor, bolig, forretning, torg, park, bekkeåpning. Se saksnummer 202103235.

-Lilletorget 3. GNR. 208 BNR. 379. Hensikten er å legge til rette for oppføring av et nybygg (kontor m.m). Se saksnummer 201603972.

-Detaljregulering, Storgata 33 og Hammersborggata 9. Se saksnummer 202509866.

-Torggata 9 B - Bolig og næring. Se saksnummer 201901897.

-Møllergata 24 - Næringsbygg. Se saksnummer 202450839.

-Markveien - Gateopprustning. Se saksnummer 202209792.

-Detaljregulering - Holbergs plass med tilstøtende gater. Se saksnummer 202603152.

-Henrik Ibsens gate og Løkkeveien - Bedre fremkommelighet for syklister og fotgjengere. Se saksnummer 202313406.

-Trekanttomten, gnr. 209, Bnr. 506 m.fl.. Kombinert bebyggelse og anlegg. Se saksnummer 202204885.

Pågående byggesaker:

-Kirkegata 20 - oppgradering av bebyggelse - Fasadeendringer og bruksendring. Se saksnummer 202516671.

-Kirkegata 20 - boring av energibrønner, FORELØPIG SAK. Se saksnummer 202605780.

-Tollbugata 13 - bruksendring og innlemming av bodareal til bolig. Se saksnummer 202606575.

-Tollbugata 11 - mulig ulovlig hotellvirksomhet. Se saksnummer 202523637.

-Tollbugata 11 - ulovlig installasjon av ventilasjonsanlegg. Se saksnummer 202505731.

-Prinsens gate 6 - bruksendring fra kontor til hotell. Se saksnummer 202508116.

-Skippergata 17 D - bruksendring fra kontor til treningslokale. Se saksnummer 202507882.

-Skippergata 17 D - ulovlig bruksendring til trening - Blush Yoga Skin. Se saksnummer 202506239.

-Tollbugata 10 - rehabilitering og vedlikehold av fundamentering. Se saksnummer 202510878.

-Dronningens gate 13 - foreløpig sak - Boring av 14 energibrønner. Se saksnummer 202604389.

-Dronningens gate 13 - refundamentering, utgraving av kjeller og ombygging av pakkhus. Se saksnummer 202510413.

-Rådhusgata 7 B - rehabilitering, bruksendring, endring av tekniske installasjoner og fasadeendring - Thon Hotel Panorama. Se saksnummer 202508557.

-Kongens gate 12 - fasadeendring og bruksendring til kontorer. Se saksnummer 202505790.

-Kongens gate 16A - bruksendring fra kontor til leilighetshotell. Se saksnummer 202607898.

-Kirkegata 23 - etablering av uteservering. Se saksnummer 202507384.

-Kirkegata 24 - 26 og Prinsens gate 11 - Ombygging, bruks- og fasadeendring, dispensasjon fra plan. Se saksnummer 202508789.

-Dronningens gate 34 - bruksendring til kaffebar, innvendig ombygging og fasadeendring. Se saksnummer 202602977.

-Fred. Olsens gate 3 - rehabilitering av kontorbygg. Se saksnummer 202513261.

Det rives, bygges og rehabiliteres i området. For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Eiendommen overdras med de rettigheter og forpliktelser som følger av grunnboken og eventuelle offentlige bestemmelser. Eventuelle tinglyste servitutter, erklæringer og rettigheter som fremgår av grunnboken, og som etter sin art skal følge eiendommen, overtas av kjøper. Pengeheftelser som er etablert som sikkerhet for selgers lån eller øvrige forpliktelser, vil bli innfridd og slettet for selgers regning i forbindelse med oppgjøret. Slike pengeheftelser skal ikke overtas av kjøper.

Eiendommen overdras således fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle heftelser som uttrykkelig er opplyst å skulle følge eiendommen.

Det er tinglyst heftelser på eiendommen. Kjøper overtar kun de servitutter, erklæringer og rettigheter som fremgår av grunnboken, og som etter sin art eller etter uttrykkelig avtale skal følge eiendommen.

Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. eierseksjonsloven § 31 har sameiet legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.

Dnr. 29478, tgl. 28.04.2006 - Seksjonering

SNR: 49
Formål: Næring
Sameiebrøk: 37 / 15293

Dnr. 913781, tgl. 31.08.1915 - Erklæring/avtale

Bestemmelse om kloakkledning
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 912616, tgl. 26.08.1919 - Erklæring/avtale

Bestemmelse om benyttelse
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 993411, tgl. 18.03.1922 - Best. om vann/kloakkledn.

GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 301896, tgl. 26.06.1943 - Erklæring/avtale

Best om branngavl
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 30948, tgl. 19.03.1948 - Erklæring/avtale

Best om branngavl
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 509235, tgl. 09.06.1959 - Bestemmelse om bebyggelse

Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 512505, tgl. 26.07.1960 - Erklæring/avtale

Midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedr. åpning i
brannvegg
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 504118, tgl. 12.03.1965 - Erklæring/avtale

Best om åpning i branngavl
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dnr. 681813, tgl. 28.08.2007 - Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel

Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel

For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenheten vises det til avgivereiendommen. Slike dokumenter er normalt ikke innhentet i forbindelse med salget.

Boligbygg over syv etasjer samt kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av mur- og betongkonstruksjoner samt naturstein. Fasader utført i pussede flater samt naturstein. Yttertak av saltaksform/valmtaksform utvendig tekket med takstein/takplater (taket er ikke besiktiget). Entrédør med kikkehull i brannklasse EI30 og lydklasse 40dB. Vinduer med karmer av tre i 2-lags glass fra 2023.

Denne tomten er eiet.

4897,00 kvm.

Oppvarming med elektrisitet (gulvvarme på bad) og radiator.

Energikarakter: C - Grønn

Energiforbruk foregående år var 1 521 kwh.

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

Det foreligger ferdigattest for bla. fasade og plan i 1., 2. og 3. etasje i Tollbugata 13, datert 02.10.2014.

Ferdigattest utstedes av bygningsmyndighetene på grunnlag av mottatt dokumentasjon fra kontrollansvarlige når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. At ferdigattest eksisterer, gir ingen garanti for bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad:

- Overflater gulv: TG2 gjelder: Det er registrert riss/sprekk i flis i dusjsonen. Forholdet vurderes å skyldes en årsak som ikke lar seg kartlegge med visuell inspeksjon alene. Foreslått tiltak er lokal utbedring med påfølgende undersøkelser, slik at eksakt årsak og hvilke tiltak som er nødvendige blir kartlagt. TG1 gjelder: Det er registrert hullyd i enkelte gulvfliser, uten tegn til riss og sprekker i flisfuger. Forholdet vurderes i hovedsak til å være et mindre avvik av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.

- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig. Det er usikkert om rørgjennomføringen til avrenning fra fordelerskap er tilstrekkelig tettet mot vann og vanndamp. Konsekvens er at forholdet kan medføre lekkasjer og skader i konstruksjon dersom overgangen ikke er tilstrekkelig tett. Forholdet kan ikke kartlegges fullt ut ved visuell inspeksjon alene. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge utførelsen, og om utbedringer er nødvendig.

- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Konsekvensen er at det derfor ikke kan verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for utbedring eller lignende tiltak.

- Sanitærutstyr og innredning: TG2 gjelder: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Konsekvens er at det derfor ikke kan verifiseres om installasjonen er utført slik at eventuelt lekkasjevann raskt blir synliggjort. Foreslått tiltak er lokal utbedring, og andre tiltak som videre undersøkelser eventuelt viser at er nødvendig. Det er registrert stedvis riss i porselenet til servanten. Konsekvensen er at slike forhold erfaringsmessig skyldes aldersrelatert slitasje eller lignende, men eksakt årsak kan ikke fastslås ved visuell inspeksjon. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig. TG1 gjelder: Innredningen har stedvis bruksmerker og mindre tegn til svelling. Forholdet vurderes som estetisk og uten funksjonelle konsekvenser.

Kjøkken:

- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet. Konsekvens er risiko for følgeskader ved eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner. Foreslått tiltak er etablering av automatisk lekkasjestopper.

- Ventilator: Det regisitreres at ventilatoren ikke fungerer som tiltenkt. Konsekvens/foreslått tiltak er utskiftning/reparasjon.

Andre rom:

- Overflate gulv: TG2 gjelder parkett. Synlige deler av gulvenes overflatemateriale bærer stedvis preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.

Tekniske anlegg:

- Fordelerskap og fordelerstammer: I fordelerskapet observeres korrosjon på koblinger til vannrør. Konsekvens er at korrosjon kan svekke materialet, over tid. Eksakt årsak er ikke kjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes hvis dette blir nødvendig.

- Annet: Vaskemaskinen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Normalt skal lekkasjevann ledes til sluk, eller ha alternativ sikring mot fuktskader som for eksempel automatisk vannstopper med fuktsensor. Konsekvensen er at en eventuell lekkasje fra vaskemaskinen eller tilknyttede rør kan føre til skader i rommet. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Følgende bygningsdeler har fått TGIU (ikke undersøkt) i tilstandsrapporten:

Tekniske anlegg:

Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Mekaniske ventilasjonsanlegg: Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten. Funksjonen er vurdert indirekte under andre sjekkpunkter i rapporten.

Andre rom:

Annet: Gulvflate i bod var ikke tilgjengelige for inspeksjon på grunn av vaskemaskin som var oppbevart i rommet på befaringsdagen. Konsekvens er at det kan være forhold som ikke lot seg registrere grunnet denne begrensningen i inspeksjonsmuligheten. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av dagens tilstand når tilkomstmuligheten forbedres.

Yttervegger inkl. fasader:

Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende: ttervegg tilknyttet leiligheten er inspisert fra bakkeplan med de begrensninger dette medfører. Konsekvens er at eventuelle feil eller mangler samt skader derfor ikke kan verifiseres. Foreslått tiltak er videre overvåking.

Eiendommen er regulert til spesial område bevaring (bolig, forretning, kontor, hotell, bertn., kultur og undervisning) ihht. reguleringsplan S-4012 av 15.10.2003.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt iht. eierseksjonsloven §24. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Boligen kan fritt leies ut utover dette.

Med dyrehold forståes først og fremst hund eller katt, men andre dyreeiere må også følge sameiets bestemmelser om dyrehold. Dyrehold er tillatt for inntil to hunder og/eller katter per seksjon. Beboere som ønsker å holde flere dyr må sende søknad om dette til styret i hvert enkelt tilfelle. Dyrets eier er ansvarlig for at dyret får sitt daglige stell og at det ikke er til sjenanse for andre beboere. Lufting skal foregå utenfor sameiets område og fellesarealer/terrasser, og må foretas av en voksen person. Dyr skal alltid føres i bånd på sameiets område og dyrepasser plikter å ha med hundepose e.l. Dyr som naturlig krever lufting skal ikke være i leiligheten over lengre tidsrom. Eieren er erstatningspliktig ved eventuell skade forårsaket av dyret. Styret kan, etter saklig begrunnet klage fra andre beboere, ved simpelt flertall nekte enkeltbeboere dyrehold. Opphører ikke dyreholdet senest tre måneder etter styrets vedtak kan styret kreve oppsigelse av husleiekontrakten eller sette i gang tvangssalg av den berørte seksjonen. Det er forbudt med hund og katt m.m. på takterrassene, uansett grunn og tid på døgnet. Takterrassene er dermed husdyrfrie soner av hensyn til beboere med allergi eller redsel for hund/katt m.m.. Kun offisielt godkjent førerhund er tillatt, og eieren må kunne vise akkrediteringen.

Prisantydning kr 4 490 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

113 770,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

268,00,- (Panteattest kjøper)

_______________________________________________________

4 676 404,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Andel fellesgjeld for denne leiligheten utgjør kr. 61 326,- per 01.09.2026.

Andel fellesformue for denne leiligheten utgjør kr. 0,- per 31.12.2025.

Boligselskapet har ett registrert lån:

Bank: OBOS-banken AS

Lånenr.: 98208212745

Lånetype: Annuitetslån

Rentesats: 6,69 %

Restsaldo: 25 347 639,-

Innfrielsesdato: 30.10.2033

Type rente: Flytende rente

Terminer i året: 12

Administrasjonsavtale: Nei

Boligselskapets totale lån utgjør kr. 25 347 639,- per 01.09.2026.

Forkjøpsrett: Nei.

Styregodkjennelse: Nei.

Kr. 4 221,- pr. mnd.

Fellesutgifter fordeles på følgende poster:

Vedlikeholdsfond, lånekostnader felleslån, fjernvarme, internett, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring, forretningsførsel m.m.

Fordeling:

Nøkkel og callinganlegg kr. 80,-

Vedlikeholdsfond 40,-

Lånekostnader 901,-

Fjernvarme 450,-

Tv og internett 486,-

Felleskostnader bolig 2 263,-

Vedlikeholdsfond er opprettet, årlig beløp kr 126.600,- fordeles etter eierbrøk.

Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Utover det som er nevnt under punktet "Felleskostnader", påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt. Det gjøres spesielt oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside:

http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt/

Primær formuesverdi kr. 1 236 760,00.

Sekundær formuesverdi kr. 4 947 039,00.

Gjeldende for ligningsåret 2025.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.