Øvre Gunnaråsen 46

Velkommen til Øvre Gunnaråsen 46! En bolig helt utenom det vanlige, høyt og fritt beliggende med svært gode solforhold. Her får du nyoppussede bad og toalettrom, en romslig stue med meget generøs takhøyde, samt en hybel som enkelt kan integreres i hoveddelen etter ønske og behov. Dette er en bolig som må oppleves!

Høydepunkter:

- Nye vann og avløpsrør i hele huset fra 2022

- Nytt elektrisk anlegg i hele huset fra 2022

- 2 garasjeplasser

- Hybel med inntekter på 12k/mnd

- 2 bad og 1 toalettrom fra 2022

- Klebersteinsovn

Plan U: Gang m/ trapp 5 m², Soverom 14 m², Oppbevaringsrom/Teknisk rom 12,1 m², Hybel gang 6,3 m², Hybel entre 13,2 m², Hybel soverom 10,4 m², Hybel kjøkken 11,2 m², Hybel vaskerom 4,3 m², Hybel bad 6 m².

Plan 1: Bad 6,4 m², Gang 3,3 m², Entre 11,9 m², Bod 2,6 m², Toalett 1,5 m², Kjøkken/spisestue 19,7 m², Stue 28,6 m².

Loft: Rom benyttet som soverom 10,7 m², Gang 3,5 m², Kott 3,5 m².
Loftet har større gulvareal enn oppført, men dette er ikke måleverdig areal grunnet skråtak.

Garasje med tinglyst bruksrett: 16 m²
Bilplass i garasje med tinglyst bruksrett: 26 m²

Loft

Loft med skråtak som består av gang, rom benyttet som soverom og oppbevaringsrom i vegg. Parkett på gulv og malte trepaneler på vegger og tak. I kottet på loftet er det lagt gulvbord av heltre gran.

Stue

Stue med heltre gulv av furu, skråtak med meget generøs takhøyde. Pene malte trepaneler på vegger og tak og rikelig med vinduer som slipper inn masse naturlig lys. Stuen er utstyrt med en Klebersteinsovn med opp til 12KW effekt og avgir varme opp til 12 timer etter siste flamme.

Kjøkken

Kjøkken med malte trepanel på vegger og i himling, samt heltre gulv av furu. Utstyrt med Gorenje platetopp, UPO stekeovn, IKEA fritthengende ventilator og Gorenje kjøleskap med frysedel. Benkeplate i tre.

Innredningen består av profilerte skapfronter og overflater. Frittstående kjøkkenøy på hjul. Belysning under overskap, samt downlights og pendelarmatur i himling. Det er installert en helt ny oppvaskmaskin her etter at bildene ble tatt.

Bad

Bad pusset opp i 2022 med moderne store vegg- og gulvfliser, plassbygde møbelsnekrede baderomsskap, benkeplater og hyller, elegant håndvask i marmor, som passer godt til den øvrige interiørstilen.

Eksklusivt baderomsspeil med integrert LED-belysning,som gir rommet en fleksibel og lun spa stemning, samt at de bidrar til ekstra belysning i tillegg til de dimbare pendelarmaturene og downlightsene i himlingen. Hylle i dusjnisje med LED belysning og termostatstyrte varmekabler i gulv.

Toalettrom

Separat toalettrom oppusset i 2022 med store fliser på gulv og vegger, samt slett himling. Speil med justerbar belysning, og integrerte dimbare LED lys i himling og i nisjen over toalettet.

Entré og gang

Entré med laminat på gulv og malte trepaneler på vegger og tak. Gang med heltre gulv av furu og malte trepaneler på vegger og tak.

Soverom og gang i U. Etg

Soverom og gang med heltre gulv av furu, malte trepaneler på vegger og tak.

Oppbevaringsrom i U.etg

Gulv i heltre med not og fjær, ifølge eier. I området rundt varmtvannsberederen er det flislagt gulv med sluk. Termostatstyrte varmekabler i gulv. Varmtvannsbereder på 300 liter fra 2020. Det er etablert membran under flis, og dokumentasjon er fremlagt.

Vaskerom i U.Etg

Moderne store gulvfliser, god lagrings- og tørkeplass, termostatstyrte varmekabler i gulv, samt dimbar LED belysning.

Bad i U.etg

Rustikt bad med antikke marmorfliser fra Italia. Gulv- og vegglisene har en noe ujevn halvmatt overflate med tydelige porer, og et marmorert fargespill av varme beigetoner. Øvrige vegger og tak er kledd med hvitlasert panel som bidrar til en lun og god romfølelse, sammen med dimbar downlightsbelysning i himling og i hyllen i dusjnisjen. Vegghengt toalett og termostatstyrte varmekabler i gulv.

Kjøkken i U.etg

Kjøkkenet er utstyrt med stekeovn, platetopp, ventilator og benkeplate i laminat. Innredningen har profilerte skapfronter og overflater. Det er belysning under overskap samt i kjøkkenhimlingen. Gulvet er i heltre, og vegger og tak er kledd med malt trepanel.

Gang og soverom - hybel

Heltre gulv av furu, malte trepaneler på vegger og tak.

Vinduer og dører

• Vinduer i kjøkken med tolags isolerglass, produsert i 2005.
• Terrassedør i kjøkken med tolags isolerglass, produsert i 2005.
• Vinduer rundt om i huset med trelags isolerglass, produsert i 1983.
• Ytterdør i tre med glassfelt. Tofløyet terrassedør i stue med trelags isolerglass, produsert i 1983.
• Hybel: Terrassedør med trelags isolerglass, produsert i 1983.

VVS / vann og avløp

• Innvendige vann- og avløpsrør fra 2022.
• Hovedstoppekran lokalisert og funksjonstestet.
• Lekkasjevann fra fordelerskap ledes til sluk.
• WC med innebygget sisterne.
• Dokumentasjon på innebygget sisterne for WC fremlagt.
• 200 liter Ozo varmtvannsbereder, innkjøpt 2019.
• 300 liter Ozo varmtvannsbereder, innkjøpt 2020.

Varmeanlegg / varmeinstallasjoner / Ventilasjon

• Ny Mitsubishi IGURU 6200 varmepumpe (ute- og innedel) montert med nytt kjølemedie og nye rør installert i 2024
• I stuen står en Octo 50 klebersteinsovn med 12 kW effekt.
• Boligen er ellers oppvarmet med elektrisitet og gulvvarme på badene og vaskerom/teknisk rom
• Boligen har naturlig ventilasjon og mekanisk avtrekksvifter på bad og WC i 1. etasje og underetasje.

Elektrisk anlegg

• Elektrisk anlegg totalrehabilitert i 2022.
• Sikringsskap med automatsikringer i bod i plan 1.
• Sikringsskap med automatsikringer. i vaskerom i plan U.
• Skjult elektrisk anlegg med delvis åpent anlegg enkelte steder.
• Samsvarserklæring foreligger.
• Kabelinnføringer og gjennomføringer i inntak og sikringsskap tette.
• Kabler festet.
• KWh-måler (seriemåler) for utleiedel installert.

Boligen er bundet opp til strømstøtteordning Norgespris

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Selger har oppgitt følgende:

Vi ønsker å ta med oss de to Swedese tree som er montert på stueveggen i 1.etg. Samt. TV-er med veggfester

Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med &Partners-skilt ved fellesvisning.

Salgsobjektet (gnr. 1, bnr. 289) har sammen med eier av gnr. 1, bnr. 248 oppført et felles garasjeanlegg med tilhørende snuplass på naboeiendommen (gnr. 1, bnr. 248). Garasjene ligger på naboeiendommen i tilknytning til bolighuset her, men salgsobjektet har tinglyst bruksrett til garasjene og snuplassen. Eiendommene disponerer halvparten av arealet i garasjeanlegget hver. Boligen disponerer to parkeringsplasser i felles garasjeanlegg, og dagens eiere benytter i dag én plass i et garasjeanlegg med kapasitet til tre biler, samt hele den frittstående enkelgarasjen som er utstyrt med elbillader. Vedlikeholdet for vei og garasjeanlegget med snuplassen deles likt på eiendommene.

Oppdragsgiver har innhentet tilbud fra entreprenør for etablering av ytterligere biloppstillingsplasser, på egen tomt. Se siste vedlegg i salgsoppgaven for nærmere informasjon om dette.

Tillatelse fra naboer er innhentet, men tiltaket er søknadspliktig overfor kommunen. Det foreligger også mulighet for etablering av garasje på egen tomt. Ta kontakt med megler ved behov for ytterligere informasjon.

Totalt bruksareal: 209,0 m²

• BRA-i: 167,0 m²
• BRA-e: 42,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 113,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Adresse: Øvre Gunnaråsen 51A, Asker

Godkjent byggetiltak - Ny bygning

Behandlingsdato: 2025-10-09T00:00:00

Saksreferanse: 24/4392

Tiltaktype: Ny bygning

Vedtak Godkjent

Adresse: Øvre Gunnaråsen 52, Asker

Behandlingsdato: 2017-05-26T00:00:00

Saksreferanse: 2016002198

Tiltaktype: Ny bygning

Bygningstypekode: Garasje, uthus, anneks til bolig

Bygningsstatus: Igangsettingstillatelse

Kommunen har legalpant i eiendommen for eventuelle ubetalte kommunale skatte- og avgiftskrav.

Følgende tinglyste rettigheter vil følge med eiendommen:

Bestemmelse om veg, tinglyst den 09.06.1983, dagboknummer 404081. Rettighet hefter i: Gnr. 301, bnr. 248 i Asker kommune.

Erklæring/avtale, tinglyst den 31.05.2001, dagboknummer 8629. Rettigheter hefter i: Gnr. 301, bnr. 248 i Asker kommune. Bestemmelse og bruksrett til garasje og snuplass. Bestemmelse om vegrett. Med flere bestemmelser.

Overnevnte dokumenter ligger vedlagt i salgsoppgaven.

-Sokkeletasje med grunnmur i lettbetongblokker, støptbetonggulv på grunn.

-Øvrige etasjer med yttervegger i bindingsverk.

-Yttervegger er kledd med stående tjærebeiset trepanel.

-Yttertak i trekonstruksjon, tekket med betongtakstein, saltak i trekonstruksjon.

-Drenering og utvendig fuktsikring av grunnmur fra byggeår.

-Vinduer i kjøkken med tolags isolerglass, produsert i 2005, og vinduer med trelags isolerglass produsert i 1983.

-Ved bygging av huset ble det lagt inn 5 cm ekstra isolasjon i vegger (15 cm).

Denne tomten er eiet.

855,00 kvm.

Oppvarming: Elektrisk oppvarming, peis, varmepumpe og varmekabler.

Energikarakter: D - Gul

Energiforbruk foregående år var 32 471 kwh.

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

Det ble utstedt midlertidig brukstillatelse for nybygg bolighus i 1984. Det er i denne anmerket mangler i forhold til:

Etasjen: Dør fra stue til terrasse må sikres inntil terrassen er oppført/oppfylt. Det mangler spalte i dør til w.c.

U.etg/kjeller: Det gjenstår legging av gulv i boder samt noe veggbekledning.

Utvendig: Det gjenstår montering av takrenne, oppfylling for terrasse, planering/finplanering, samt uttaking av masse og bygging av tram ved hovedinngang. Den ene takrenne som er montert har motfall.

Det er ukjent hvorvidt disse manglene er utbedret/ferdigstilt.

Det er også utstedt midlertidig brukstillatelse for rep. Av pipe i 1991. Det er i denne anmerket at ferdigattest må begjæres når følgende arbeid er utført:

Pipen er utbedret etter pålegg fra feiermester.

Pipen er besiktiget og godkjent av feiemester.

Det er ukjent hvorvidt disse manglene er utbedret/ferdigstilt.

Det er ikke mottatt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eventuelle andre tiltak etter byggeåret eller øvrig bebyggelse på eiendommen.

Som et utgangspunkt skal det foreligge ferdigattest. Det er innført bestemmelser i plan- og bygningsloven som sier at ferdigattest ikke vil bli gitt for oppførte bygg som er søkt før 01.01.1998. Man kan dermed ikke søke om ferdigattest for slike bygg. Dette betyr ikke at ulovlig oppførte bygg blir lovlige, men bare at byggesaken ikke lenger skal avsluttes med ferdigattest. Det skal uansett foreligge midlertidig brukstillatelse. Midlertidig brukstillatelse er en forutsetning for at et tiltak kan tas i bruk. Manglende midlertidig brukstillatelse betyr da rent formelt at bygget ikke er lovlig tatt bruk.

Det er mottatt byggetegninger fra kommunen. Det er avvik fra byggetegningene ved at det i dag er satt opp en vegg med dør i underetasjen slik at der er etablert en hybeldel i underetasjen. I byggetegninger er entréen/gangen i underetajsen definert som redskap (boligens tilleggsdel) og vaskerommet definert som mat (boligens tilleggsdel). Boligens 2. etasje er i byggetegningene definert som hems og bod (boligens tilleggsdel). Det er ikke kjent med at det er søkt om bruksendring for nevnte areal/rom. Entré/gang og vaskerom i underetasjen, samt rommene i 2. etasje er derfor ikke godkjent for varig opphold (boligens hoveddel).

Avvik beskrevet ovenfor er å anse som lovlighetsmangler. Konsekvenser av lovlighetsmangler er at kommunen for eksempel kan gi pålegg om tilbakeføring. Kommunen kan også innkreve tvangsmulkt frem til manglene er brakt i orden. Kjøper overtar ansvar og risiko for nevnte forhold.

Eiendommen har adkomst fra privat vei. Det er tinglyst rett til adkomstvei over gnr. 1, bnr, 248. Det er avtalt at vedlikeholdet for vei og garasjeanlegget med snuplassen deles likt på eiendommene (bnr. 248 og 289 (salgsobjektet)). Det må påregnes kostnader til brøyting og vedlikehold av veien.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikkledninger. Eier har selv ansvar for private stikkledninger.

TG2:

1. Grunn og fundamenter

- 1.1 Det er enkelte riss i murpussen som ansees som ufarlig, men på generelt grunnlag bør man holde slikt under

oppsyn for å se om dette endrer seg på bolig. Det ble ikke foretatt prøver fra innvendig u plan, da det var mye

løsøre i boligens plan U på befaringsdagen.

Garasje 1 har synlige sprekker og riss.

Bilplass i garasje 2 er i betraktelig dårlig stand

Risiko:

Riss i murpussen kan over tid gi adgang for fukt, noe som kan svekke murens overflatebeskyttelse og

medføre frostskader i utsatte perioder.

Konsekvens

Kjøper bør være forberedt på vedlikehold av grunnmurens overflate dersom riss utvikler seg.

Overvåking anbefales for å avdekke eventuelle endringer over tid.

- 1.3 Terrengforhold

TG2 vurderes da det enkelte plasser er fall mot grunnmur.

Konsekvens

Utilstrekkelig terrengfall gir økt vannbelastning mot grunnmur, som over tid kan gi fuktrelaterte utfordringer.

Anbefalt tiltak

Terrenget justeres slik at det oppnås fall bort fra grunnmuren i 3-meters sonen.

3. Vinduer og ytterdører

- 3.1 Vinduer og ytterdører

TG2 vurderes da vinduer er i hovedsak fra byggeåret og består av trevinduer med 3-lags isolerglass.

Tilfeldigvalgte vinduer ble funksjonstestet. Det vil måtte påregnes stedvis smøring/justering. Pga. alder er

enkelte pakninger harde med påfølgende nedsatt tettefunksjon. Det ble ikke observert punkterte glass på

befaringen, men dette kan ikke utelukkes. For å avdekke punktert glass kreves rett lys og temperatur.

Risiko:

Alderen på isolerglassrutene kan medføre gradvis nedsatt isolasjonsevne og økt risiko for punktering.

Dette kan føre til økt kondensdannelse på innvendige flater.

Kosekvens:

Kjøper bør forvente noe økt energiforbruk og vurdere utskifting av vinduer over tid. Vinduer kan kreve

vedlikehold for å opprettholde trekkfri komfort.

Anbefalt tiltak:

Vinduer nær eller over forventet levetid bør kontrolleres av fagperson for tilstandsvurdering. Vurder

oppgradering til nyere glassalternativer ved utskifting.

4. Tak

- 4.1 Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak

TG2 vurderes ut fra alder på takkonstruksjonen

Risiko:

Alder og slitasje kan over tid medføre svekkelse eller manglende funksjon i takkonstruksjonens

komponenter, som kan redusere konstruksjonens integritet og levetid.

Konsekvens

Kjøper bør påregne behov for nærmere vurdering av takkonstruksjonens tilstand for å avklare omfanget

av eventuelt vedlikehold eller utbedringer fremover.

6. Balkonger, verandaer og lignende

- 6.1 Balkonger, verandaer og lignende

TG2 vurderes da rekkverk er målt til 90cm. Dagens krav er 100cm

Normal bruksslitasje ut fra alder.

Normalt periodisk vedlikehold må påregnes.

7. Våtrom

- 7.1 Plan 1 Bad Overflate vegger og himling

TG2 vurderes da bom i flisene kan føre til at flisene løsner over tid og redusere tettheten i våtromsoverflaten.

Anbefalt tiltak:

Løse eller dårlig limte fliser bør utbedres eller skiftes ut. Kontroller også at underlaget er intakt ved

eventuelle utskiftinger.

TG3:

8. Kjøkken

- 8.1 Plan 1 kjøkken

TG3 vurderes grunnet dårlig silikonering kan medføre at vann trenger inn bak benkeplaten eller ned i

underskap, noe som over tid kan føre til fuktskader på underliggende konstruksjon.

Kjøkken bærer preg av eldre årstall

Konsekvens:

Kjøper bør påregne kostnader til fornyelse av silikonfuger i vannutsatte soner på kjøkkenet. Manglende

utbedring kan føre til fuktskader som er dyrere å rette opp.

Anbefalt tiltak:

Silikonfuger mellom benkeplate og vegg samt rundt vask bør fjernes og fornyes med ny våtromsgodkjent

silikon. Kontrollér samtidig tetting for optimal beskyttelse mot fukt.

Kontroller om fukt også.

Utbedringskostnaden vurderes som lav, jf. rapportens sjablonmessige kostnadsklasser.

- 8.2 Hybel Kjøkken

TG3 vurderes grunnet dårlig silikonering kan medføre at vann trenger inn bak benkeplaten eller ned i

underskap, noe som over tid kan føre til fuktskader på underliggende konstruksjon.

Kjøkken bærer preg av eldre årstall

Konsekvens:

Kjøper bør påregne kostnader til fornyelse av silikonfuger i vannutsatte soner på kjøkkenet. Manglende

utbedring kan føre til fuktskader som er dyrere å rette opp.

Anbefalt tiltak:

Silikonfuger mellom benkeplate og vegg samt rundt vask bør fjernes og fornyes med ny våtromsgodkjent

silikon. Kontrollér samtidig tetting for optimal beskyttelse mot fukt.

Kontroller om fukt også.

Utbedringskostnaden vurderes som lav, jf. rapportens sjablonmessige kostnadsklasser.

TGIU:

9.1 Oppebaringsrom/Teknisk rom

- 9.1.1 Veggenes og himlingens overflater

TG-iu vurdering grunnet det var mye løsøre i boligens plan U på befaringsdagen.

Ikke tatt prøver.

- 9.1.3 Fuktmåling og ventilasjon

TG-iu vurderes da da det var mye løsøre i boligens plan U på befaringsdagen. Det ble sett en lufte ventil, merk

at en lufte ventil ikke gir tilstrekkelig tilluft.

Se vedlegg for full tilstandsrapport

Eiendommen omfattes av kommuneplan for Asker kommune 2023-2035, hvor eiendommen er avsatt/utnytter til nåværende boligbebyggelse. Det gjøres oppmerksom på at eiendommen ligger i et område med bestemmelser om byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav.

På generelt grunnlag er det tillatt å leie ut egen bolig eller del av egen bolig, så lenge formålet med utleien er i samsvar med godkjent bruk av gjeldende leieobjekt og/eller areal. Eiendommen står i matrikkelen registrert med én bruksenhet.

* Boligen har en hybel som har vært leid ut for 12 000/mnd. Det er følgende avvik fra de originale byggetegningene:

1. Det er satt opp vegg med dør i gangen for å skille hybelen og hoveddelen
2. Matbodene er satt sammen til et vaskerom
3. Soverom er gjort om til kjøkken

Prisantydning kr 7 300 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

182 500,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

19 900,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

_______________________________________________________

7 503 490,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 26 574,- for 2025.

Kommunale avgifter utgjorde totalt ca. kr. 26 573,55,- i 2025.

Kommunale gebyrer fakturert på eiendommen i 2025:

Vann: Kr. 10 638,14,-

Avløp: Kr. 11 232,41,-

Feiing: Kr. 355,-

Renovasjon: Kr. 4 348,-

Forbruk vann og avløp beregnes/avregnes etter avlest vannmåler. Størrelse på renovasjonsavgift avhenger av størrelse på dunk(er). Feie- og tilsynsgebyr avhenger av hvor mange pipeløp som må feies/inspiseres. Det gjøres oppmerksom på at avgiftene normalt justeres/reguleres årlig.

Andre kostnader som kan påløpe for denne boligen kan være strømforbruk, abonnement på TV og bredbånd, husforsikring og innboforsikring.

Primær formuesverdi kr. 1 101 303,00.

Sekundær formuesverdi kr. 4 405 211,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.